Programme PDS à l'île Maurice pour les acheteurs étrangers

Mis à jour en août 2026

Le programme PDS à l’île Maurice est l’un des principaux cadres permettant aux acheteurs étrangers d’acquérir un bien résidentiel dans un projet approuvé. Administré par l’Economic Development Board, il offre un parcours d’acquisition structuré pour les non-citoyens.

Acheter sous le PDS, c’est acquérir un bien dans un domaine géré, avec un règlement, des services partagés et des charges récurrentes qui influencent le coût total de détention et l’usage du bien.

Si vous souhaitez mieux comprendre où se situe le PDS parmi les différentes options ouvertes aux acheteurs étrangers, notre article sur les programmes immobiliers à Maurice pour acheteurs étrangers offre un bon point de repère.

Cet article se concentre sur le Property Development Scheme et sur ses impacts concrets pour les acheteurs étrangers, notamment les modalités de paiement applicables depuis le 13 décembre 2024, les conditions de résidence, la fiscalité, la location et la revente.

Ce que comprend un achat PDS à l’île Maurice

En tant qu’acheteur étranger, les documents clés vont au-delà de l’acte et du contrat de vente. Ils comprennent le règlement du domaine, les règles relatives aux espaces communs, les responsabilités d’entretien et, dans de nombreux cas, les conditions de mise en location.

Processus d’achat PDS à l’île Maurice pour les étrangers

Le processus d’acquisition se déroule généralement en plusieurs phases :

Réservation et acompte initial, avec un accord précisant les principales conditions.
Vérification d’identité, KYC et justificatifs relatifs à l’origine des fonds.
Finalisation du contrat de vente et de l’échéancier de paiement.
Préparation et vérification de l’acte par le notaire.
Enregistrement de l’acte et paiement des droits et frais applicables.

La fiscalité ne doit toutefois plus être analysée sur la base de l’ancien régime à 10 % prévu pour certains transferts à partir du 1er juillet 2026. La Finance Act 2026 a depuis abrogé ce régime plus large.

Résidence à l’île Maurice via le PDS et seuil de 375 000 USD

Pour de nombreux acheteurs étrangers, l’obtention d’un permis de résidence constitue une motivation importante dans l’achat sous PDS.

L’acquisition d’un bien résidentiel éligible d’au moins 375 000 USD, ou de son équivalent dans une devise librement convertible, peut permettre au non-citoyen de demander un permis de résidence, sous réserve des conditions applicables.

Le permis reste lié à la détention du bien qualifiant.

Paiement en roupies mauriciennes et règle des 85 % depuis décembre 2024

Les amendements entrés en vigueur le 13 décembre 2024 ont introduit des règles spécifiques de paiement et de financement pour certaines acquisitions sous PDS.

Pour les premières ventes concernées, les fonds sont transférés à Maurice en devise étrangère librement convertible. Le notaire veille ensuite à ce que 85 % du prix soient versés au promoteur en roupies mauriciennes, tandis que les 15 % restants peuvent être payés en roupies mauriciennes ou en devise étrangère librement convertible.

L’EDB précise que ces amendements concernent les premières ventes sous les régimes visés. Ils ne s’appliquent pas aux reventes.

Ces règles de paiement restent distinctes des droits d’enregistrement et de la fiscalité de la transaction.

Fiscalité PDS après la Finance Act 2026

La Finance Act 2025 avait introduit un régime plus large de droits d’enregistrement à 10 % pour certains transferts de biens résidentiels à des non-citoyens sous les schémas immobiliers de l’EDB à compter du 1er juillet 2026. Un traitement plus large à 10 % avait également été introduit côté vendeur.

La Finance Act 2026 a ensuite abrogé ces dispositions.

Dans le cadre général actuel, les droits d’enregistrement sont généralement de 5 % à la charge de l’acheteur et la taxe de transfert foncier de 5 % à la charge du vendeur, sous réserve des exonérations et dispositions particulières applicables.

La date du 1er juillet 2026 relève donc désormais de l’historique de la réforme, et non d’un taux général de 10 % toujours applicable aux acquisitions PDS.

Pour une explication plus détaillée, consultez notre article sur les droits d’enregistrement à Maurice pour les acheteurs étrangers.

Le droit additionnel distinct de 10 % introduit par la Finance Act 2026 concerne certains biens résidentiels situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques dans le cadre de la voie G+2 concernée. Il ne s’applique pas de manière générale aux transactions PDS.

Louer un bien PDS à l’île Maurice

La mise en location d’un bien PDS est possible, mais les conditions varient selon le domaine et le type de location envisagé. Pour une location de courte durée, il faut également vérifier les exigences de la Tourism Authority.

Si la dimension locative fait partie de votre stratégie, notre article sur le rendement locatif à l’île Maurice vous aidera à mieux évaluer les revenus, les coûts et les différences entre location longue durée et location saisonnière.

Les règles propres au domaine peuvent être plus restrictives que le cadre national. Elles doivent donc être vérifiées avant l’achat.

Revente d’un bien PDS

Un propriétaire peut revendre son bien PDS sans durée minimale générale de détention. Un futur acheteur étranger doit toutefois être éligible au regard du cadre applicable et suivre la procédure d’acquisition requise.

Le régime plus large à 10 % introduit par la Finance Act 2025 ne doit plus servir de base générale pour calculer le coût d’une future revente. Dans le cadre actuel, la taxe de transfert foncier est généralement de 5 % côté vendeur, sous réserve des exonérations et dispositions particulières.

PDS, Smart City, IHS et G+2 à l’île Maurice

Si vous hésitez encore entre les différents schémas d’investissement immobilier à l’île Maurice, il est utile de comparer le PDS au Smart City Scheme, aux appartements G+2 et à l’Invest Hotel Scheme.

Foire aux questions

Comment fonctionne la règle des 85 % en roupies mauriciennes pour un achat PDS ?

Pour les premières ventes PDS concernées par les amendements de décembre 2024, 85 % du prix sont versés au promoteur en roupies mauriciennes et les 15 % restants peuvent être payés en roupies mauriciennes ou en devise étrangère librement convertible. Ces amendements ne s’appliquent pas aux reventes.

Quels droits d’enregistrement s’appliquent à un achat PDS en 2026 ?

Dans le cadre général actuel, les droits d’enregistrement sont généralement de 5 % côté acheteur, sous réserve des exonérations et dispositions particulières. Le régime plus large à 10 % introduit par la Finance Act 2025 a été abrogé par la Finance Act 2026.

Combien de temps faut-il pour acheter un bien PDS à l’île Maurice ?

Le délai dépend du bien, du dossier de l’acheteur, des procédures réglementaires, des vérifications bancaires et de la préparation notariale. Les achats en VEFA suivent également les différentes étapes de construction.

Puis-je mettre en location mon bien PDS à l’île Maurice ?

Dans la plupart des cas, oui, sous réserve des règles du domaine et des exigences réglementaires applicables au type de location envisagé.

Puis-je revendre mon bien PDS à un citoyen mauricien ?

Oui. Un bien PDS peut être revendu à un acheteur éligible, y compris un citoyen mauricien, sous réserve des formalités applicables.

Le PDS donne-t-il droit à un permis de résidence à l’île Maurice ?

Une acquisition PDS qualifiante d’au moins 375 000 USD, ou son équivalent dans une devise librement convertible, peut permettre au non-citoyen de demander un permis de résidence sous réserve des conditions applicables.

Envisager un achat PDS à l’île Maurice

Le régime plus large à 10 % introduit par la Finance Act 2025 a été abrogé. Dans le cadre général actuel, les droits d’enregistrement sont généralement de 5 % côté acheteur et la taxe de transfert foncier de 5 % côté vendeur, sous réserve des exonérations et dispositions particulières.

Les règles de paiement de décembre 2024 restent applicables aux premières ventes PDS concernées.

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Sources

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif uniquement et reflètent le cadre légal et réglementaire vérifié en août 2026. Les règles d’acquisition PDS, les conditions de résidence, les modalités de paiement et de financement, les droits d’enregistrement, la taxe de transfert foncier, les conditions de location et les procédures de revente peuvent évoluer ou dépendre des circonstances propres à chaque transaction. Les acheteurs et vendeurs doivent vérifier leur situation auprès de leur notaire, conseiller juridique, conseiller fiscal, banque, de l’Economic Development Board et des autorités compétentes avant toute décision d’achat ou d’investissement.