Programme PDS à l'île Maurice pour les acheteurs étrangers

Le programme PDS à l’île Maurice est l’un des principaux cadres permettant aux acheteurs étrangers d’acquérir un bien résidentiel dans un projet approuvé. Administré par l’Economic Development Board, il offre un parcours d’acquisition structuré pour les non-citoyens.
Acheter sous le PDS, c’est acquérir un bien dans un domaine géré, avec un règlement, des services partagés et des charges récurrentes qui influencent le coût total de détention et l’usage du bien.

Si vous souhaitez mieux comprendre où se situe le PDS parmi les différentes options ouvertes aux acheteurs étrangers, notre article sur les programmes immobiliers à Maurice pour acheteurs étrangers offre un bon point de repère.

Cet article se concentre exclusivement sur le programme PDS à l’île Maurice (Property Development Scheme) et sur ses impacts concrets pour les acheteurs étrangers, y compris les mécanismes de paiement applicables depuis le 13 décembre 2024 et le traitement fiscal des transactions immobilières pour les actes enregistrés à partir du 1er juillet 2026.

Ce que comprend un achat PDS à l’île Maurice

En tant qu'acheteur étranger, les documents clés vont au-delà de l'acte et du contrat de vente. Ils incluent le règlement du domaine couvrant les espaces communs, les responsabilités d'entretien et, dans de nombreux cas, les conditions encadrant la mise en location. C'est précisément cette interconnexion entre droits de propriété et paramètres d'usage qui fait de la due diligence PDS un exercice portant sur ces deux volets simultanément.

Processus d'achat PDS à l’île Maurice pour les étrangers

Le processus d'acquisition se déroule en plusieurs phases distinctes :

Réservation et acompte initial. Vous sécurisez le bien par un versement préliminaire, généralement accompagné d'un accord de réservation précisant les termes et conditions clés.
Vérification de conformité. La constitution de votre dossier acheteur comprend la vérification d'identité et la documentation relative à l'origine des fonds, formant le socle des approbations réglementaires ultérieures. En tant qu'acheteur étranger, attendez-vous à des exigences KYC (Know Your Customer) rigoureuses.
Finalisation du contrat de vente. L'accord formel établit votre échéancier de paiement, qui doit respecter les règles de devise obligatoires pour les acheteurs étrangers (détaillées plus bas).
Phase notariale. La préparation de l'acte implique la revue de l'ensemble des documents par le notaire et la rédaction de l'instrument de transfert.
Enregistrement de l'acte. Cette étape finale cristallise les droits et taxes applicables. C'est la date d'enregistrement (et non la date de réservation) qui détermine les taux de taxation applicables, une distinction devenue particulièrement significative à la suite des modifications introduites par la Finance Act 2025.

Résidence à l’île Maurice via le PDS et seuil de 375 000 USD

Pour de nombreux acheteurs étrangers, l'obtention d'un permis de résidence constitue une motivation centrale dans l'achat sous le programme PDS. L’acquisition d’un bien résidentiel éligible de plus de 375 000 USD, ou de son équivalent, vous rend éligible à déposer une demande de permis de résidence, valable aussi longtemps que vous détenez le bien, sous réserve des conditions applicables au moment de la demande.

Paiement en roupie mauricienne et règle des 85 % depuis décembre 2024

Les amendements de l'EDB, entrés en vigueur le 13 décembre 2024, ont introduit un changement majeur qui affecte directement la structuration de votre investissement immobilier. En pratique, la contrepartie est versée au notaire en devise forte convertible. Le notaire transfère ensuite 85 % en roupies mauriciennes au promoteur et les 15 % restants en devise étrangère ou en roupies mauriciennes, conformément aux amendements. En parallèle, l'enregistrement de l'acte est pris en charge par le notaire dans le délai légal, et le droit d'enregistrement est généralement réglé en devise forte convertible, selon la pratique en vigueur.

Un traitement transitoire est expressément prévu dans la FAQ de l'EDB. Lorsque l'acte de vente a été signé avant le 13 décembre 2024 et que des tranches de paiement au titre d'une VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) arrivent à échéance à compter du 13 décembre 2024, les amendements ne s'appliquent pas. Votre notaire confirmera votre situation en fonction de la date de signature de l'acte de vente et de la structure de paiement.

Fiscalité PDS à partir de 2026

Comprendre vos obligations fiscales est essentiel lors de l'achat d'un bien à l’île Maurice. La Finance Act 2025 a introduit des modifications ciblant explicitement les transferts au profit d'acheteurs étrangers portant sur des biens résidentiels dans le cadre des schémas immobiliers de l'EDB. En vertu des amendements à la Registration Duty Act et à la Land (Duties and Taxes) Act, les actes enregistrés à partir du 1er juillet 2026 déclenchent des taux majorés dans certains scénarios impliquant des non-citoyens, tant le droit d'enregistrement que la taxe de transfert foncier passant de 5 % à 10 %.

En termes clairs, le taux de 10 % s'applique lorsqu'un non-citoyen fait l'acquisition d'un bien résidentiel sous un schéma immobilier de l'EDB, ou lorsqu'un bien initialement acquis sous un tel schéma est transféré à un non-citoyen, à compter du 1er juillet 2026. Votre notaire confirmera si votre acte relève de la catégorie concernée au titre de ces lois.

En règle pratique, les droits d'enregistrement sont à la charge de l'acheteur, tandis que la taxe de transfert foncier incombe au vendeur. Votre notaire confirmera la partie redevable et le calcul applicable à votre acte spécifique.

Louer un bien PDS à l’île Maurice

La mise en location d’un bien PDS est possible, mais les conditions varient selon le domaine et le type de location envisagé. Pour une location de moins de 12 mois, il faut aussi vérifier les exigences de la Tourism Authority en matière d’enregistrement et de Tourist Enterprise Licence.

Si la dimension locative fait partie de votre stratégie, notre article sur le rendement locatif à l’île Maurice vous aidera à mieux évaluer les rendements, les coûts et les arbitrages entre location longue durée et location saisonnière.

Si les revenus locatifs font partie de votre calcul d'investissement, deux niveaux distincts méritent d'être clarifiés avant de vous engager :

Conformité réglementaire. L'activité locative peut être soumise à des exigences de licence, de fiscalité et de réglementation sectorielle, selon que vous optez pour la location courte durée, la location longue durée ou un placement en inventaire hôtelier.
Politique au niveau du domaine. Les règles du domaine peuvent être plus restrictives que le cadre national, et les attentes de la gestion peuvent inclure des opérateurs privilégiés, des standards de service et des structures de frais.

Revente d'un bien PDS

Le PDS vous confère la pleine propriété (freehold) de votre bien : vous disposez d'une liberté totale de revente, sans restriction de durée de detention. La considération pratique importante est qu'un futur acheteur qui est également de nationalité étrangère doit être éligible au titre du cadre applicable et en mesure de compléter le parcours de conformité avec succès.

PDS, Smart City, IHS et G+2 à l’île Maurice

Si vous hésitez encore entre les différents schémas d’investissement immobilier à l’île Maurice, il est utile de comparer le PDS à d’autres options comme le Smart City Scheme, les développements en G+2 approuvés et l’Integrated Hotel Scheme (IHS). Chaque cadre présente des caractéristiques distinctes en matière de localisation, de seuil d’investissement minimal et de conditions d’accès, de positionnement lifestyle ainsi que de flexibilité d’usage.

Pour une comparaison complète de toutes les options disponibles, consultez notre guide complet sur les schémas d’investissement immobilier à l’île Maurice pour les non-citoyens.

Foire aux questions

Comment fonctionne la règle des 85 % en roupie mauricienne pour un achat PDS ?

Les acheteurs étrangers doivent verser 85 % du prix en MUR via le notaire. Un traitement transitoire s'applique lorsque l'acte de vente a été signé avant le 13 décembre 2024.

Quelle date détermine les taxes immobilières pour un acheteur étranger à l’île Maurice ?

La date d'enregistrement de l'acte. Les nouveaux taux de 10 % s'appliquent aux actes PDS enregistrés à partir du 1er juillet 2026, indépendamment de la date de signature de votre réservation.

Combien de temps faut-il pour acheter un bien PDS à l’île Maurice ?

Les biens achevés prennent généralement 2 à 4 mois de la réservation à l'enregistrement. Les achats en VEFA suivent les étapes de construction.

Puis-je mettre en location mon bien PDS à l’île Maurice ?

Dans la plupart des cas, oui. La location peut être soumise à des exigences de licence et de fiscalité, et les règles du domaine peuvent être plus restrictives que la réglementation nationale.

Puis-je revendre mon bien PDS à un citoyen mauricien ?

Oui. La revente à des Mauriciens n'est pas soumise aux exigences du cadre EDB, ce qui peut élargir votre bassin d'acheteurs potentiels.

Le PDS donne-t-il droit à un permis de résidence à l’île Maurice ?

L'achat d'un bien PDS éligible ne confère pas automatiquement la résidence. Un bien d'une valeur supérieure à 375 000 USD rend l'acheteur éligible à déposer une demande de permis de résidence, lequel est délivré sous réserve d'approbation et du respect continu des conditions en vigueur.

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Sources

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif uniquement et reflètent la situation au moment de la publication. Les frais, droits d'enregistrement, taux de taxation, conditions d'éligibilité à la résidence, règles de paiement en devises, procédures et délais mentionnés sont susceptibles de changer sans préavis. Il est conseillé aux lecteurs de vérifier toutes les informations auprès de professionnels qualifiés (notaire, conseiller fiscal, conseiller juridique) et des autorités compétentes avant toute décision d'achat. Allys et ses représentants déclinent toute responsabilité pour les erreurs, omissions ou changements survenant après la publication.