Programmes immobiliers à l'île Maurice pour acheteurs étrangers

Les programmes immobiliers à l’île Maurice pour acheteurs étrangers ont fait de l’investissement immobilier à Maurice l’un des choix les plus attractifs de l’océan Indien pour les acheteurs internationaux. Contrairement à beaucoup de pays qui limitent l'accès à la propriété pour les non-résidents, l'île Maurice a mis en place plusieurs programmes immobiliers qui permettent aux étrangers d'acquérir un bien en pleine propriété – le plus souvent en pleine propriété pour les PDS, Smart City et projets G+2, parfois en bail emphytéotique de longue durée selon les développements – avec en prime la possibilité d'obtenir un permis de résidence, faisant de Maurice une destination prisée pour s'i.nstaller et investir.

Tous ces programmes fonctionnent sous le contrôle de l'Economic Development Board (EDB), qui veille à la conformité réglementaire, à la transparence des prix, à la sécurisation des titres de propriété et à la protection des investisseurs du début à la fin du processus.

Que vous cherchiez une villa de luxe pour votre retraite sous les tropiques, un appartement moderne à proximité des hubs d'affaires et écoles internationales, ou à investir dans un bien à fort potentiel locatif, chaque programme répond à des besoins spécifiques. Cet article de blog passe en revue les quatre programmes immobiliers ouverts aux acheteurs étrangers à l'île Maurice et vous aide à identifier celui qui correspond à votre mode de vie, votre stratégie patrimoniale et vos objectifs de résidence.

Property Development Scheme (PDS) : villas haut de gamme à l'île Maurice

Le Property Development Scheme (PDS) domine largement le marché de l'investissement immobilier haut de gamme à l'île Maurice. Lancé pour regrouper l'ancien Integrated Resort Scheme (IRS) et le Real Estate Scheme (RES), le PDS s'est imposé comme le programme d'achat immobilier de référence pour ceux qui souhaitent s'installer dans des résidences d'exception.

Si ce programme correspond à votre projet, notre article sur le programme PDS à l’île Maurice détaille plus précisément les règles de détention, les mécanismes de paiement et les taxes à anticiper.

Prestations et cadre de vie en domaine PDS

Les développements PDS sont pensés comme de véritables communautés de vie, bien au-delà de simples ensembles résidentiels. Les résidents profitent généralement de :

• Beach clubs privés et accès direct au front de mer

• Parcours de golf de niveau international

• Spas et centres de bien-être

• Restaurants gastronomiques et boutiques de proximité

• Sécurité 24/7 et services de gestion du domaine

Ces domaines sont situés dans les régions les plus recherchées de l'île Maurice – Tamarin et Rivière Noire à l'ouest pour leur climat sec et leurs couchers de soleil, Grand Baie et Pereybère au nord pour leur animation, Belle Mare à l'est pour leurs plages – conçus pour allier intimité, qualité de vie et proximité avec les meilleures infrastructures de l'île.

Seuil d'investissement PDS et permis de résidence

Pour faire l'acquisition d'un bien en PDS, les acheteurs étrangers doivent investir au minimum 375 000 USD (environ 350 000 EUR) dans une unité résidentielle approuvée. Ce placement immobilier sécurisé ouvre automatiquement droit à :

• Un permis de résidence pour l'acheteur, son conjoint et ses enfants à charge, valable aussi longtemps que vous détenez la propriété

• La pleine propriété en pleine propriété avec possibilité de vendre, louer ou transmettre le bien

• Libre rapatriement des capitaux et revenus locatifs sans restriction

• Fiscalité simplifiée avec un taux d'imposition de 10 % à 25 %

Profil acheteur PDS : retraités, familles, résidence secondaire

Le PDS convient idéalement aux acheteurs qui souhaitent établir une base permanente ou semi-permanente à l'île Maurice, que ce soit pour la retraite, le télétravail, ou comme résidence secondaire sous les tropiques. L'accent mis sur les prestations résidentielles et les équipements communs séduit particulièrement les retraités européens et les professionnels qui apprécient la commodité, la sécurité et un environnement de vie structuré.

Smart City Scheme : immobilier urbain mixte à Maurice

Pour les acheteurs étrangers qui privilégient un environnement urbain moderne et connecté, le Smart City Scheme offre une alternative attractive au modèle résidentiel traditionnel. Introduit pour favoriser une urbanisation durable et la diversification économique, le concept de Smart City repose sur l'intégration de composantes résidentielles, commerciales, éducatives et de loisirs dans un seul projet d'aménagement cohérent.

Pour approfondir les conditions d’éligibilité, la structure d’achat et les évolutions récentes, consultez notre article sur l’achat immobilier dans une Smart City à l’île Maurice.

Commerces, bureaux et écoles intégrés en Smart City

Les projets Smart City sont conçus autour de principes de connectivité, d'innovation et de durabilité. Ces développements intègrent souvent :

• Parcs d'affaires et espaces de coworking dédiés aux entrepreneurs

• Écoles internationales et centres médicaux privés

• Centres commerciaux, cinémas et lieux culturels

• Espaces verts, pistes cyclables et infrastructures intelligentes (fibre optique, énergies renouvelables)

L'idée est de créer des écosystèmes urbains autonomes qui attirent entrepreneurs, nomades digitaux, familles et entreprises avant-gardistes qui établissent leur base à l'île Maurice.

Conditions d'achat et résidence en Smart City

Comme pour le PDS, le Smart City Scheme requiert un investissement minimum de 375 000 USD pour les unités résidentielles. Les biens peuvent être proposés en pleine propriété ou en bail emphytéotique de longue durée, selon la structure du projet.

Les ressortissants étrangers qui atteignent ce seuil d'investissement ont droit à :

• Un permis de résidence, conditionné au maintien de la propriété, pour eux et leur famille

• Accès aux infrastructures intégrées d'affaires et de vie quotidienne

• La flexibilité de vivre, travailler et investir dans un même écosystème

Profil acheteur Smart City : entrepreneurs, expatriés, familles actives

Ce programme convient particulièrement aux entrepreneurs, travailleurs indépendants et familles expatriées qui souhaitent combiner investissement immobilier et relocalisation professionnelle à l’île Maurice. Cette option séduit ceux qui apprécient la proximité des services, des infrastructures d'affaires et un environnement cosmopolite.

Des projets Smart City notables émergent dans des régions comme Moka (plateau central) et Savannah (sud), offrant des alternatives urbaines aux développements résidentiels plus orientés villégiature.

Appartements G+2: copropriété moderne pour acheteurs étrangers

Vous souhaitez investir à Maurice sans les contraintes d'entretien d'une villa ? Les appartements G+2 offrent une solution clé en main de plus en plus prisée des acheteurs étrangers.

Si vous envisagez cette voie d’acquisition, notre article sur les appartements G+2 à l’île Maurice explique en détail les critères applicables, le traitement fiscal et les seuils à connaître.

Emplacements côtiers et urbains des G+2

Cette catégorie a gagné en popularité auprès des acheteurs qui recherchent une vie moderne et sans entretien, sans l'engagement que représente une villa. Principaux atouts :

• Emplacements urbains et côtiers stratégiques : beaucoup de G+2 sont situés dans des zones dynamiques comme Grand Baie, Flic en Flac et Tamarin

• Simplicité clé en main : unités entièrement meublées avec équipements partagés (piscines, salles de sport, parkings sécurisés)

• Sécurité et gestion : gestion professionnelle et sécurité 24/7

• Accessibilité et flexibilité : souvent plus abordables que les villas, idéal pour les résidents à temps partiel ou les investisseurs locatifs

Conditions d'achat et permis de résidence

L'achat de propriété en copropriété est régi par la loi Non-Citizens (Property Restriction) Act, qui permet aux étrangers de se porter acquéreur de la pleine propriété d'appartements dans des copropriétés approuvées, que ce soit en pleine propriété ou en bail emphytéotique selon le site. Un seuil d'investissement de 375 000 USD pour acquérir la pleine propriété en copropriété donne droit à l'acheteur, son conjoint et ses personnes à charge à un permis de résidence valable tant que le bien reste en votre possession.

Profil acheteur G+2 : professionnels et investisseurs locatifs

Ce programme est parfait pour les professionnels, retraités et investisseurs qui veulent un bien moderne et gérable à l'île Maurice sans les contraintes d'entretien d'une villa ou d'une maison dans un domaine. C'est aussi un excellent choix pour constituer un patrimoine immobilier à fort rendement locatif, car les appartements G+2 sont très demandés par les expatriés en location longue durée et par les touristes en location saisonnière. Pour la location saisonnière (Airbnb, Booking), un permis d'exploitation délivré par la Mauritius Tourism Authority est requis. Les revenus locatifs sont rapatriables sans restriction.

Invest Hotel Scheme (IHS) : revenus locatifs passifs à Maurice

Investir dans l'immobilier à Maurice sans gérer de bien au quotidien ? Le programme IHS (Invest Hotel Scheme) permet d'acquérir des unités hôtelières pour générer des revenus passifs dans le secteur touristique. Plutôt que d'acquérir un bien résidentiel autonome, les acheteurs IHS achètent des unités hôtelières dans des développements hôteliers, généralement gérés par des marques internationales d'hôtellerie.

Gestion hôtelière et pool locatif IHS

Dans ce programme, les investisseurs étrangers acquièrent des chambres d'hôtel, des suites ou des villas qui sont intégrées à l'inventaire opérationnel de l'hôtel. Le bien est géré par l'exploitant hôtelier, et les propriétaires reçoivent une part des revenus locatifs générés par le pool hôtelier.

Bail emphytéotique et rendement IHS

• Propriété en bail emphytéotique : les unités sont détenues en bail de longue durée (souvent 30 ans et plus) plutôt qu'en pleine propriété

• Usage personnel limité : les propriétaires ont généralement un accès restreint à leurs unités (typiquement 45 nuits par an)

• Modèle de revenus passifs : les rendements locatifs (4 à 7 % brut annoncé) dépendent du taux d'occupation et de la performance de l'hôtel

• Gestion professionnelle : toutes les opérations sont prises en charge par la marque hôtelière

Profil acheteur IHS : investisseurs passifs orientés rendement

Cette option convient aux investisseurs passifs qui souhaitent s'exposer au secteur touristique mauricien sans les responsabilités de la gestion immobilière directe. C'est idéal pour ceux qui privilégient le rendement locatif à l'usage personnel et qui sont à l'aise avec des structures en bail emphytéotique et des retours gérés par l'exploitant.

PDS, Smart City, G+2 ou IHS : quel programme immobilier choisir à Maurice ?

Foire aux questions

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à l’île Maurice sans y vivre ?

Oui. Les dispositifs ouverts aux non-citoyens permettent d’acheter un bien immobilier à l’île Maurice sans obligation de s’y installer à temps plein. Un permis de résidence peut être obtenu lorsque le bien atteint le seuil applicable de USD 375,000, selon le dispositif concerné, mais il ne s’agit pas d’une obligation de résidence.

Quelle est la différence entre le PDS et le Smart City Scheme ?

Le PDS concerne des résidences haut de gamme, souvent situées dans des domaines structurés et sécurisés, pouvant inclure villas, appartements ou autres typologies selon le projet. Le Smart City Scheme repose sur une logique mixte et urbaine, avec des logements intégrés à un environnement comprenant commerces, bureaux, écoles, espaces verts et infrastructures de vie quotidienne.

Quels impôts s’appliquent à un propriétaire étranger à Maurice ?

Maurice ne prélève pas d’impôt sur les plus-values et la documentation officielle met également en avant l’absence d’estate duty / inheritance tax. En revanche, les revenus locatifs de source mauricienne restent imposables. Selon la localisation du bien, des local rates peuvent aussi s’appliquer.

Peut-on louer son bien immobilier à l’île Maurice ?

Oui. Les biens acquis sous les dispositifs concernés peuvent être loués, sous réserve du cadre applicable au projet et à l’usage envisagé. Pour la location touristique de courte durée, il faut obtenir l’autorisation, la licence ou le certificat requis par la Tourism Authority, selon la catégorie d’exploitation concernée.

Un étranger peut-il emprunter auprès d’une banque mauricienne pour acheter un bien ?

Oui, mais le cadre de financement local est encadré. Selon les règles actuellement publiées par l’EDB, lorsqu’un bien dépasse USD 750,000, l’acheteur non-citoyen doit financer les premiers USD 750,000 sur fonds propres, puis peut, le cas échéant, contracter un prêt local pour le solde. Les conditions bancaires restent ensuite propres à chaque établissement.

Combien de temps faut-il pour finaliser un achat immobilier ?

Le délai varie selon le projet, la complétude du dossier, l’approbation applicable et le calendrier notarial. En pratique, il faut généralement prévoir plusieurs semaines à quelques mois entre la réservation et l’enregistrement final.

Qui vérifie l’éligibilité du bien et la conformité de l’acquisition ?

C’est l’Economic Development Board (EDB) qui intervient dans le processus d’approbation ou d’autorisation applicable aux acquisitions par des non-citoyens. L’EDB vérifie que le bien et l’opération relèvent bien du dispositif concerné et que le dossier respecte les conditions applicables.

Les fonds doivent-ils passer par une banque mauricienne ?

Les modalités de paiement sont encadrées par les règles applicables aux acquisitions sous les dispositifs approuvés. Pour les nouvelles acquisitions concernées par les amendements de fin 2024, 85 % du prix d’achat doivent être réglés en roupies mauriciennes, et les 15 % restants peuvent être payés en devises étrangères ou en roupies mauriciennes, selon les conditions du dispositif.

Un propriétaire étranger peut-il revendre son bien à un autre étranger ?

Oui. La revente à un autre acheteur étranger est possible, sous réserve que ce nouvel acquéreur soit éligible au dispositif concerné et que les formalités applicables soient respectées.

Comment fonctionne l’Invest Hotel Scheme (IHS) ?

L’IHS fonctionne selon une logique hôtelière : l’unité achetée est intégrée à l’exploitation de l’hôtel, avec une gestion assurée par l’exploitant selon le cadre du projet. Le propriétaire perçoit des revenus selon les modalités prévues par la structure d’exploitation et le contrat applicable. Les règles officielles prévoient aussi un cadre spécifique pour l’occupation personnelle de l’unité.

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Sources :

• EDB Mauritius — Real Estate & Hospitality (version française)

• EDB Mauritius — Guidelines on Acquisition of Apartments including Residency (anglais)

• EDB Mauritius — Acquisition and Lease of Immovable Property by Non-Citizens (anglais)

• EDB Mauritius — FAQ Amendments to Property Regulations (anglais)

• Mauritius Tourism Authority — Certificat d’Hébergement Touristique (TAC) (français)

• Mauritius Tourism Authority — Hébergement (français)

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif uniquement et ne constituent pas un conseil juridique, fiscal, financier ou immobilier. Les réglementations, seuils d’investissement, conditions d’éligibilité, modalités de résidence, structures de propriété et exigences administratives peuvent évoluer. Il est recommandé aux lecteurs de vérifier toute information auprès des autorités compétentes et de professionnels qualifiés avant de prendre une décision d’achat ou d’investissement. Allys et ses représentants déclinent toute responsabilité en cas d’erreurs, d’omissions ou de changements intervenant après la publication.