Acheter un appartement G+2 à l’île Maurice en tant qu’étranger
Acheter un appartement G+2 à l’île Maurice en tant qu’étranger implique un seuil minimum, une autorisation EDB et des coûts à anticiper avant signature.
Mis à jour en août 2026
Acheter un appartement G+2 à l’île Maurice en tant qu’étranger reste une voie d’acquisition ouverte aux non-citoyens, sous réserve d’une autorisation préalable de l’Economic Development Board, d’un prix minimum à respecter et des vérifications juridiques propres au bien.
Cette voie permet d’acquérir un appartement résidentiel situé dans un immeuble comportant au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, en dehors des grands programmes intégrés.
Si vous hésitez entre plusieurs voies d’acquisition, notre article sur les programmes immobiliers à Maurice pour acheteurs étrangers permet de situer le G+2 par rapport au programme PDS, à l’achat dans une Smart City à l’île Maurice et à l’Invest Hotel Scheme.
Le cadre fiscal a toutefois changé en 2026. La Finance Act 2025 avait instauré un régime plus large de 10 % pour certains transferts impliquant des non-citoyens à compter du 1er juillet 2026. La Finance Act 2026 a ensuite abrogé ces dispositions. Le cadre général repose donc à nouveau sur des droits d’enregistrement de 5 % côté acheteur et une taxe de transfert foncier de 5 % côté vendeur, sous réserve des exonérations et dispositions particulières.
Un droit additionnel distinct de 10 % subsiste néanmoins dans une situation beaucoup plus ciblée concernant certains biens résidentiels situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques et transférés à un non-citoyen.
Qu’est-ce qu’un appartement G+2 à l’île Maurice
Le principe juridique est relativement simple.
Le Non-Citizens (Property Restriction) Act permet à un non-citoyen d’acquérir un appartement à usage résidentiel situé dans un immeuble comportant au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, sous réserve des conditions prévues par la loi et de l’autorisation préalable de l’EDB.
Le prix d’achat de l’appartement doit être d’au moins 6 millions MUR, ou l’équivalent dans une devise étrangère librement convertible.
Il ne suffit donc pas qu’un programme soit commercialement présenté comme « G+2 ». Avant de signer, l’acheteur doit vérifier que le bien répond effectivement aux critères juridiques applicables, que son titre permet l’acquisition par un non-citoyen et que le dossier peut être autorisé par l’EDB.
Qui peut acheter un appartement G+2 à l’île Maurice
Un non-citoyen peut acquérir un appartement G+2 à condition que le bien et la transaction répondent aux critères prévus par le cadre légal.
Le seuil minimum d’acquisition est actuellement de :
6 millions MUR, ou
l’équivalent dans une devise étrangère librement convertible.
Ce seuil concerne le droit d’acquérir le bien.
Il ne doit pas être confondu avec le seuil permettant à l’achat de servir de base à un permis de résidence, qui est plus élevé.
Autorisation EDB pour un appartement G+2
L’acquisition d’un appartement G+2 par un non-citoyen nécessite une autorisation préalable de l’Economic Development Board.
La demande est intégrée au Property Acquisition Management System, ou PAMS, de l’EDB, qui couvre notamment les acquisitions d’appartements G+2.
Le dossier peut notamment nécessiter :
les documents d’identité et de conformité de l’acheteur ;
les informations relatives au bien ;
les documents d’acquisition ;
les justificatifs relatifs à l’origine des fonds ;
les informations bancaires nécessaires ;
tout document complémentaire demandé dans le cadre de l’instruction.
L’éligibilité du bien et la capacité de l’acheteur à obtenir l’autorisation devraient être vérifiées suffisamment tôt dans le processus.
Permis de résidence via un appartement G+2
Le seuil de 6 millions MUR permet d’accéder à la voie d’acquisition G+2, mais il ne donne pas automatiquement droit à un permis de résidence.
Un seuil distinct s’applique pour la résidence.
Un non-citoyen peut être éligible à un permis de résidence lorsqu’il acquiert un appartement résidentiel dans un immeuble comportant au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée pour un montant d’au moins 375 000 USD, ou l’équivalent dans une autre devise librement convertible, sous réserve des conditions applicables.
Il faut donc distinguer :
6 millions MUR : seuil minimum pour acquérir un appartement G+2 ;
375 000 USD : seuil minimum associé à la voie de résidence par l’acquisition de ce type d’appartement.
Pour un acheteur dont l’objectif inclut la résidence à Maurice, cette différence doit être intégrée dès la sélection du bien.
La règle des 85 % en roupies s’applique-t-elle au G+2
Non.
Les modifications entrées en vigueur le 13 décembre 2024 concernant le paiement de 85 % du prix en roupies mauriciennes visent les acquisitions concernées sous IRS, RES, IHS, PDS et Smart City Scheme.
Elles ne s’appliquent pas aux appartements G+2.
Cela ne dispense évidemment pas l’acheteur G+2 des contrôles bancaires, de la justification de l’origine des fonds ou des exigences de conformité du notaire.
Mais il ne faut pas appliquer automatiquement au G+2 la structure 85 % / 15 % utilisée pour certains autres régimes immobiliers.
Cette distinction est importante lorsqu’on compare le G+2 avec un achat sous PDS ou avec une acquisition en Smart City, car les règles de paiement ne sont pas identiques.
Quels droits et taxes prévoir après la Finance Act 2026
L’ancien contenu de cet article indiquait qu’à compter du 1er juillet 2026, les transactions G+2 concernées entraient dans un régime de 10 % côté acheteur et côté vendeur.
Cette présentation n’est plus correcte.
La Finance Act 2025 avait effectivement instauré un droit d’enregistrement de 10 % pour certains transferts à des non-citoyens et un traitement plus large à 10 % côté vendeur. Le dispositif visait notamment la voie d’acquisition prévue à la section 3(3)(c)(v) du Non-Citizens (Property Restriction) Act, c’est-à-dire la voie des appartements G+2.
La Finance Act 2026 a ensuite abrogé ces dispositions plus larges.
Dans le cadre général actuel :
les droits d’enregistrement sont généralement de 5 % côté acheteur ;
la taxe de transfert foncier est généralement de 5 % côté vendeur ;
sous réserve des exonérations et dispositions spécifiques applicables à la transaction.
Il ne s’agit pas simplement d’un taux ramené de 10 % à 5 %. Le régime spécial plus large créé en 2025 a été abrogé.
Pour comprendre plus précisément cette évolution, consultez notre article sur les droits d’enregistrement à Maurice pour les acheteurs étrangers.
La date du 1er juillet 2026 reste donc utile pour comprendre l’historique de la réforme de 2025, mais elle ne doit plus être présentée comme le déclenchement d’un taux général de 10 % toujours applicable aux acheteurs G+2.
Quand un droit additionnel de 10 % peut-il encore s’appliquer
La Finance Act 2026 a toutefois créé un nouveau droit additionnel de 10 % dans un cas beaucoup plus précis.
Ce droit vise le transfert à un non-citoyen, dans le cadre de la voie G+2 prévue par la section 3(3)(c)(v) du Non-Citizens (Property Restriction) Act, d’un bien résidentiel situé sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques.
Ce droit additionnel est payable par le cédant, c’est-à-dire le vendeur.
Il ne s’agit donc :
ni d’un droit d’enregistrement de 10 % payé par l’acheteur étranger ;
ni du taux général de la taxe de transfert foncier ;
ni d’un prélèvement applicable à tous les appartements G+2.
Lorsqu’il s’applique, il constitue un droit additionnel spécifique côté vendeur.
La Finance Act 2026 prévoit également une disposition transitoire. Le droit additionnel ne s’applique pas lorsqu’un accord de prévente admissible relatif au bien a été conclu avant le 19 juin 2026 et qu’il a été établi et signé devant notaire.
Dans le cadre d’une VEFA, la définition comprend notamment le contrat de réservation préliminaire répondant aux conditions légales. Une promesse de vente admissible peut également entrer dans cette définition dans les autres cas.
Pour mieux comprendre le fonctionnement d’une acquisition sur plan, notre article sur la VEFA à Maurice détaille les étapes, les paiements et les principaux points à vérifier.
Pour un appartement situé sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques, le statut foncier du bien doit être vérifié précisément par le notaire avant l’acquisition.
Qu’en est-il de la restriction annoncée pour les terres de l’État et les Pas Géométriques
Le Budget 2026-2027 avait également annoncé une restriction concernant la vente de certains appartements G+2 construits sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques à des non-citoyens.
Il faut cependant distinguer cette annonce budgétaire du droit effectivement adopté.
Dans son analyse publiée après la promulgation des textes de 2026, KPMG Mauritius indique que cette restriction annoncée n’a pas été intégrée à la Finance Act 2026 ni à l’Economic and Financial Measures (Miscellaneous Provisions) Act 2026.
Le droit additionnel de 10 % applicable à certaines ventes de ces biens a, en revanche, bien été adopté.
Il ne serait donc pas exact, à ce stade, de présenter l’annonce budgétaire comme une interdiction générale déjà inscrite dans ces lois.
La situation pourrait toutefois évoluer par voie réglementaire ou administrative. Pour tout appartement G+2 situé sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques, une confirmation actualisée auprès de l’EDB et du notaire reste indispensable avant toute réservation.
Peut-on louer un appartement G+2
La mise en location d’un appartement G+2 peut être possible, mais elle dépend du règlement de copropriété, des règles propres à l’immeuble et du type de location envisagé.
Avant de compter sur des revenus locatifs, vérifiez notamment :
si le règlement autorise le type de location envisagé ;
si des restrictions s’appliquent à la location de courte durée ;
les charges de copropriété ;
les éventuelles contributions au fonds de réserve ;
les frais de gestion ;
les obligations administratives ou licences applicables.
Pour élargir la réflexion sur les revenus, les charges et la rentabilité nette, consultez notre article sur le rendement locatif à l’île Maurice.
Revendre un appartement G+2 à un non-citoyen
La revente doit être anticipée dès l’achat, surtout si le bien est acquis dans une logique patrimoniale ou locative.
L’ancien régime ne doit plus être utilisé pour calculer automatiquement une future revente avec 10 % côté acheteur et 10 % côté vendeur.
Dans le cadre général actuel, le point de départ est à nouveau :
5 % de droits d’enregistrement côté acheteur ;
5 % de taxe de transfert foncier côté vendeur ;
sous réserve des dispositions propres à la transaction.
Une distinction importante subsiste toutefois lorsque l’appartement est situé sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques.
Si le bien est transféré à un non-citoyen dans le cadre de la voie G+2 concernée, le droit additionnel de 10 % à la charge du vendeur peut entrer en jeu.
Cette charge peut influencer le produit net de la vente, le prix demandé et la négociation.
Avant une revente, le propriétaire devrait donc vérifier :
l’éligibilité du futur acheteur ;
la nécessité d’une nouvelle autorisation EDB ;
la taxe de transfert foncier applicable ;
l’éventuelle application du droit additionnel de 10 % ;
le statut foncier exact du bien ;
les règles de copropriété relatives au transfert ;
le produit net après impôts, droits et frais.
Foire aux questions
Quel est le prix minimum pour acheter un appartement G+2 à l’île Maurice
Le seuil minimum pour un non-citoyen est actuellement de 6 millions MUR, ou l’équivalent dans une devise étrangère librement convertible.
L’autorisation EDB est-elle obligatoire
Oui. L’acquisition d’un appartement G+2 par un non-citoyen nécessite une autorisation préalable de l’EDB dans le cadre applicable.
Peut-on obtenir un permis de résidence avec un appartement G+2
Oui, sous réserve des conditions applicables, lorsque le prix d’acquisition atteint au moins 375 000 USD ou son équivalent dans une devise librement convertible.
La règle des 85 % en roupies mauriciennes s’applique-t-elle au G+2
Non. Les règles relatives à la structure 85 % / 15 % concernent certaines premières ventes sous IRS, RES, IHS, PDS et Smart City Scheme et ne s’appliquent pas aux appartements G+2.
Quels droits s’appliquent à un appartement G+2 en 2026
Dans le cadre général actuel, les droits d’enregistrement sont généralement de 5 % côté acheteur et la taxe de transfert foncier de 5 % côté vendeur, sous réserve des dispositions particulières.
Un droit additionnel distinct de 10 % peut toutefois s’appliquer au vendeur pour certains biens résidentiels situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques et transférés à un non-citoyen.
Les étrangers ne peuvent-ils plus acheter de G+2 sur des terres de l’État ou les Pas Géométriques
Le Budget 2026-2027 a annoncé une restriction, mais l’analyse postérieure à la promulgation des textes indique que cette mesure n’a pas été intégrée à la Finance Act 2026 ni à l’Economic and Financial Measures (Miscellaneous Provisions) Act 2026.
Le statut du bien et les règles en vigueur au moment de la transaction doivent donc être confirmés auprès de l’EDB et du notaire.
Peut-on louer un appartement G+2 quand on est étranger
La location peut être possible, sous réserve du règlement de copropriété, des conditions propres au bien et des autorisations éventuellement requises pour le type de location envisagé.
Avant d’acheter un appartement G+2
Le G+2 reste une voie spécifique permettant à un non-citoyen d’acquérir un appartement résidentiel à Maurice en dehors des grands programmes immobiliers intégrés.
Avant de s’engager, l’acheteur doit notamment confirmer :
que l’appartement répond juridiquement aux critères du G+2 ;
que le prix atteint le minimum de 6 millions MUR ;
que l’autorisation EDB peut être obtenue ;
si le seuil de 375 000 USD est nécessaire à son projet de résidence ;
le montant des droits d’enregistrement ;
la fiscalité applicable au vendeur ;
si le bien est situé sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques ;
si le droit additionnel de 10 % peut concerner la transaction ou une future revente ;
les modalités bancaires et de paiement ;
les règles de copropriété et de location.
Pour les biens situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques, les évolutions de 2026 rendent la vérification juridique du dossier particulièrement importante.
Vous envisagez l’achat d’un appartement G+2 à l’île Maurice
Notre équipe vous aide à identifier les biens éligibles et à mieux comprendre les étapes, les coûts et les points à vérifier avant d’acheter.
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Sources
Economic Development Board Mauritius — Real Estate & Hospitality
Economic Development Board — FAQ on Amendments to Property Regulations
Economic Development Board — Property Acquisition Management System
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif uniquement et reflètent le cadre légal et réglementaire vérifié en août 2026. Les règles d’acquisition immobilière, les procédures d’autorisation EDB, les conditions de résidence, les droits d’enregistrement, la taxe de transfert foncier, les droits additionnels, les règles relatives aux terres de l’État et aux Pas Géométriques, les conditions de location et les interprétations réglementaires peuvent évoluer ou varier selon la transaction. Acheteurs et vendeurs doivent obtenir une confirmation adaptée à leur situation auprès de leur notaire, conseiller juridique, conseiller fiscal, banque, de l’Economic Development Board et des autorités mauriciennes compétentes avant toute décision d’achat ou d’investissement. Allys et ses représentants déclinent toute responsabilité en cas d’erreur, d’omission ou d’évolution réglementaire ultérieure.
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