Droits d’enregistrement à Maurice pour les acheteurs étrangers

Mis à jour en août 2026

Les droits d’enregistrement à Maurice représentent un coût important à anticiper pour les acheteurs immobiliers étrangers, mais le cadre légal a sensiblement évolué en 2026.

La Finance Act 2025 avait introduit un taux plus large de 10 % pour certains transferts de biens résidentiels à des non-citoyens à compter du 1er juillet 2026. La Finance Act 2026 a ensuite abrogé ce régime spécifique. Dans le cadre général actuel, les droits d’enregistrement applicables au transfert d’un bien immobilier sont généralement de 5 % à la charge de l’acheteur, sous réserve des exonérations et dispositions particulières prévues par la loi.

Cette évolution ne doit pas être comprise comme une simple baisse de 10 % à 5 %. La disposition qui avait créé le régime élargi à 10 % a été supprimée. Parallèlement, la Finance Act 2026 a instauré un droit additionnel distinct de 10 %, à la charge du vendeur, dans une situation beaucoup plus ciblée concernant certains biens résidentiels situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques.

Pour l’acheteur étranger, il est donc essentiel de distinguer les droits d’enregistrement dus par l’acheteur, la taxe de transfert foncier généralement supportée par le vendeur et tout droit additionnel susceptible de s’appliquer à une transaction particulière.

Ce que recouvrent les droits d’enregistrement à Maurice

Dans une transaction immobilière à Maurice, les droits d’enregistrement sont dus lors de l’enregistrement de certains actes juridiques. Ils sont généralement liés à l’acte qui constate le transfert du bien au profit de l’acheteur.

Ils font partie des frais d’acquisition, mais doivent être distingués des honoraires de notaire, des frais d’agence éventuels, des frais bancaires, des coûts de financement, des frais de change et des autres dépenses propres à la transaction.

Le notaire joue un rôle central dans ce processus. Il vérifie le cadre juridique applicable, calcule les montants dus, collecte les sommes nécessaires et accomplit les formalités d’enregistrement.

Le Registrar-General’s Department indique actuellement que les droits d’enregistrement dus par l’acheteur lors du transfert d’un bien immobilier sont généralement de 5 % de la valeur de la transaction.

La valeur déclarée dans l’acte peut également faire l’objet d’une vérification afin de déterminer si elle correspond à la valeur de marché du bien.

Les droits d’enregistrement doivent donc être intégrés au budget de l’acheteur dès le début du projet et non découverts uniquement au moment de la signature finale.

Ce que la Finance Act 2025 avait introduit

La Finance Act 2025 avait instauré un régime spécifique de droits d’enregistrement pour certains transferts de biens résidentiels à des non-citoyens.

Dans ce cadre, certains actes constatant un transfert à un non-citoyen à compter du 1er juillet 2026 étaient soumis à un taux de 10 %.

Le dispositif visait notamment certains biens résidentiels relevant d’un EDB Property Scheme ainsi que certaines voies d’acquisition prévues par le Non-Citizens (Property Restriction) Act.

Pour comparer les principaux cadres permettant aux non-citoyens d’acquérir un bien immobilier, consultez notre article sur les programmes immobiliers à l’île Maurice pour acheteurs étrangers.

Le taux de 10 % constituait donc bien une évolution législative introduite en 2025. Il ne correspond toutefois plus au cadre général actuellement applicable.

Ce qui a changé avec la Finance Act 2026

La Finance Act 2026 a modifié cette situation en abrogeant le régime élargi applicable aux acheteurs non-citoyens.

Elle a supprimé la section 3(1G) du Registration Duty Act, qui prévoyait le traitement spécifique de certains transferts à des non-citoyens. Elle a également supprimé le paragraphe K de la première partie de la First Schedule, qui fixait le taux de 10 % correspondant.

Le régime large de 10 % introduit par la Finance Act 2025 ne constitue donc plus la règle générale applicable aux acheteurs étrangers.

Dans le cadre actuel, le point de départ est à nouveau un droit d’enregistrement de 5 % à la charge de l’acheteur lors du transfert d’un bien immobilier, sous réserve des exonérations et autres dispositions spécifiques applicables à la transaction.

Il ne faut cependant pas confondre fiscalité et droit d’acquérir.

L’abrogation du régime de 10 % n’a pas supprimé les règles qui encadrent l’acquisition immobilière par les non-citoyens. L’acheteur étranger doit toujours acquérir un bien par une voie autorisée par la législation mauricienne et obtenir les autorisations nécessaires lorsque celles-ci sont requises.

Pourquoi la date du 1er juillet 2026 apparaît encore

La date du 1er juillet 2026 reste importante pour comprendre l’historique des mesures introduites par la Finance Act 2025, mais elle ne doit plus être présentée comme la date à partir de laquelle un taux général de 10 % continue de s’appliquer aux acheteurs étrangers.

La Finance Act 2025 ciblait certains transferts à des non-citoyens effectués à compter de cette date. La Finance Act 2026 a ensuite abrogé cette disposition spécifique.

Cette chronologie peut néanmoins avoir une importance pour certaines transactions commencées alors que le cadre légal était en cours de modification.

Une réservation, une promesse, la signature de l’acte, son enregistrement et la livraison du bien peuvent intervenir à des dates différentes.

Lorsqu’une transaction s’est déroulée pendant cette période de changement législatif, le notaire doit vérifier le traitement applicable à l’acte concerné.

Le 1er juillet 2026 doit donc désormais être présenté comme une date liée à l’historique du régime instauré en 2025, et non comme le déclenchement d’un taux général de 10 % toujours applicable.

Droits d’enregistrement et taxe de transfert foncier

Les droits d’enregistrement et la taxe de transfert foncier sont souvent évoqués ensemble, mais ils concernent deux côtés différents de la transaction.

Dans le cadre général actuel :

• les droits d’enregistrement sont généralement dus par l’acheteur au taux de 5 % ;

• la taxe de transfert foncier est généralement due par le vendeur au taux de 5 %.

Ces taux restent soumis aux exonérations et dispositions particulières prévues par la législation.

Pour éviter toute confusion, l’acheteur devrait demander au notaire un décompte distinguant clairement :

• les droits d’enregistrement ;

• les honoraires de notaire ;

• les frais d’agence éventuels ;

• les frais bancaires et les coûts de change ;

• la taxe de transfert foncier à la charge du vendeur ;

• tout droit additionnel pouvant concerner le bien ;

• les autres coûts propres à la transaction.

Cette distinction permet de comprendre précisément ce qui relève du budget de l’acheteur et ce qui relève des obligations du vendeur.

Dans quel cas un droit additionnel de 10 % peut encore s’appliquer

L’abrogation du régime large de 10 % ne signifie pas que toute référence à un droit de 10 % a disparu de la législation immobilière mauricienne.

La Finance Act 2026 a instauré un droit additionnel de 10 % dans une situation beaucoup plus étroite.

Ce droit concerne certains actes constatant le transfert à un non-citoyen d’un bien résidentiel situé sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques, dans le cadre de la disposition concernée du Non-Citizens (Property Restriction) Act.

Surtout, ce droit additionnel est payable par le cédant, c’est-à-dire le vendeur.

Il ne s’agit donc pas d’un droit d’enregistrement de 10 % dû par l’acheteur étranger.

La Finance Act 2026 prévoit également une disposition transitoire. Ce droit additionnel ne s’applique pas lorsque certaines conditions sont remplies et qu’un accord de prévente admissible relatif au bien a été conclu avant le 19 juin 2026 et établi et signé devant notaire.

Dans le cadre d’une vente en VEFA, la définition légale inclut notamment le contrat de réservation préliminaire concerné. Dans d’autres transactions, une promesse de vente admissible conclue devant notaire peut également entrer dans cette définition.

Cette disposition transitoire concerne uniquement le droit additionnel à la charge du vendeur. Elle ne constitue pas une exonération générale des droits d’enregistrement dus par l’acheteur.

Lorsqu’un bien est situé sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques, le traitement exact doit donc être vérifié avec le notaire.

Quel impact sur le budget d’un acheteur étranger

Depuis l’abrogation du régime élargi à 10 %, le cadre général à 5 % côté acheteur constitue à nouveau le point de départ pour établir le budget d’acquisition, sous réserve des exonérations et dispositions particulières.

Un acheteur étranger ne devrait toutefois jamais évaluer le coût de son projet uniquement à partir du prix affiché du bien.

Le budget global peut notamment comprendre :

• le prix d’achat ;

• les droits d’enregistrement ;

• les honoraires de notaire ;

• les frais d’agence éventuels ;

• les frais bancaires ;

• les coûts de conversion de devises ;

• les frais de financement ;

• les frais propres au projet ou au cadre d’acquisition concerné.

À titre d’exemple, lorsqu’un droit d’enregistrement de 5 % s’applique à un bien transféré pour une valeur de 20 millions MUR, le montant correspondant représente 1 million MUR avant prise en compte des autres frais.

Cet exemple est uniquement indicatif. Le montant réellement applicable doit être confirmé par le notaire en fonction de la transaction et de la valeur retenue pour l’enregistrement.

Pour un acheteur qui mobilise des fonds en euros, en dollars ou dans une autre devise, les fluctuations de change peuvent également modifier le coût réel de l’acquisition.

Les règles relatives au transfert de fonds, au paiement en roupies mauriciennes ou au financement bancaire doivent par ailleurs être vérifiées séparément. Elles ne déterminent pas le taux des droits d’enregistrement.

Les questions à poser au notaire avant de signer

Avant de signer un acte ou de confirmer définitivement un achat, l’acheteur étranger devrait obtenir un décompte précis des frais et une confirmation du cadre juridique applicable.

Il est notamment utile de vérifier :

• par quelle voie légale le bien peut être acquis par un non-citoyen ;

• si le taux général de 5 % est applicable à la transaction ;

• si une exonération ou une disposition particulière s’applique ;

• quelle valeur sera retenue pour le calcul des droits d’enregistrement ;

• quels honoraires et frais sont distincts des droits d’enregistrement ;

• quelle taxe de transfert foncier incombe au vendeur ;

• si le bien est situé sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques ;

• si le droit additionnel de 10 % à la charge du vendeur peut être concerné ;

• si une disposition transitoire est applicable en raison de la date d’un accord de prévente ;

• si le notaire a fourni un décompte complet avant la signature.

Ces vérifications permettent à l’acheteur de distinguer clairement ses propres frais des prélèvements qui peuvent incomber au vendeur.

Achats en VEFA et calendrier de la transaction

Les achats en VEFA, souvent appelés achats sur plan, se déroulent sur plusieurs étapes. La réservation, le contrat préliminaire, la signature de l’acte, les paiements échelonnés et la livraison peuvent intervenir à des moments différents.

Le calendrier reste donc important, mais non parce qu’un taux général de 10 % s’appliquerait désormais aux acheteurs étrangers depuis le 1er juillet 2026.

Lorsqu’une transaction a commencé pendant la période où les dispositions de la Finance Act 2025 étaient encore pertinentes, le notaire doit examiner les documents et les dates afin de confirmer le traitement applicable à l’acte concerné.

Il existe également une question de calendrier distincte pour le nouveau droit additionnel à la charge du vendeur concernant certains biens situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques. La Finance Act 2026 prévoit à cet égard une disposition transitoire pour certains accords de prévente conclus avant le 19 juin 2026 devant notaire.

Cette règle ne rétablit pas le régime de 10 % qui concernait auparavant l’acheteur.

Pour mieux comprendre les ventes sur plan, les paiements échelonnés et les principales étapes avant la livraison, consultez notre article sur la VEFA à Maurice.

Foire aux questions

À quoi correspondent les droits d’enregistrement à Maurice ?

Les droits d’enregistrement sont dus lors de l’enregistrement de certains actes juridiques. Dans un achat immobilier, ils sont généralement liés à l’acte qui constate le transfert du bien à l’acheteur.

Qui paie les droits d’enregistrement lors d’un achat immobilier à Maurice ?

Dans le cadre général actuel, les droits d’enregistrement sont généralement supportés par l’acheteur et s’élèvent à 5 % de la valeur de la transaction, sous réserve des exonérations et dispositions particulières applicables.

Les acheteurs étrangers paient-ils encore 10 % de droits d’enregistrement à Maurice ?

Non, pas comme règle générale. Le régime élargi à 10 % introduit par la Finance Act 2025 pour certains transferts à des non-citoyens a été abrogé par la Finance Act 2026.

Le taux général de 5 % constitue à nouveau le point de départ côté acheteur, sous réserve des dispositions propres à la transaction.

Un droit de 10 % peut-il encore s’appliquer à une transaction avec un non-citoyen ?

Oui, mais dans un cas beaucoup plus limité. La Finance Act 2026 prévoit un droit additionnel de 10 % pour certains transferts à un non-citoyen de biens résidentiels situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques.

Ce droit est payable par le cédant, c’est-à-dire le vendeur.

Les droits d’enregistrement sont-ils la même chose que la taxe de transfert foncier ?

Non. Les droits d’enregistrement sont généralement supportés par l’acheteur, tandis que la taxe de transfert foncier est généralement à la charge du vendeur. Dans le cadre général actuel, le taux indiqué par le Registrar-General est de 5 % de chaque côté, sous réserve des dispositions particulières.

Un coût à clarifier avant de s’engager

Les droits d’enregistrement à Maurice restent un élément important du coût d’acquisition pour un acheteur étranger, mais le cadre applicable n’est plus celui qui avait été instauré par la Finance Act 2025.

Le régime élargi de 10 % applicable à certains transferts à des non-citoyens a été abrogé. Dans le cadre général actuel, un taux de 5 % constitue à nouveau le point de départ côté acheteur, sous réserve des exonérations et dispositions spécifiques.

Parallèlement, la Finance Act 2026 a créé un droit additionnel distinct de 10 % à la charge du vendeur dans certaines transactions concernant des biens résidentiels situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques.

Il est donc essentiel de ne pas confondre ces deux mécanismes.

Un acheteur bien préparé ne vérifie pas seulement s’il peut acquérir le bien. Il s’assure aussi de connaître le coût réel de la transaction et les droits qui lui incombent avant la signature.

Vous envisagez un achat immobilier à Maurice ?

Notre équipe peut vous accompagner dans l’identification de biens adaptés à vos objectifs d’investissement, à votre projet de résidence et à votre budget d’acquisition.

Découvrez nos biens | Contactez-nous

Sources

• Finance Act 2026 (anglais)

• Finance Act 2025 (anglais)

• Registration Duty Act (anglais)

• Land (Duties and Taxes) Act (anglais)

• Non-Citizens (Property Restriction) Act (anglais)

• Registrar-General's Department, FAQs (anglais)

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif uniquement et reflètent le cadre légal et réglementaire vérifié en août 2026. Les droits d’enregistrement, la taxe de transfert foncier, les droits additionnels, les règles d’acquisition immobilière, les conditions de résidence, les modalités de financement et de paiement ainsi que les interprétations réglementaires peuvent évoluer ou varier selon la transaction. Acheteurs et vendeurs doivent obtenir une confirmation adaptée à leur situation auprès de leur notaire, conseiller juridique, conseiller fiscal, banque, de l’Economic Development Board et des autorités mauriciennes compétentes avant toute décision d’achat ou d’investissement. Allys et ses représentants déclinent toute responsabilité en cas d’erreur, d’omission ou d’évolution réglementaire ultérieure.