Invest Hotel Scheme à Maurice en 2026

Mis à jour en août 2026

L’Invest Hotel Scheme permet d’acheter une unité hôtelière à l’île Maurice dans un cadre réglementé. Ce n’est pas un achat résidentiel classique : le leaseback est obligatoire, l’usage personnel est limité et la revente suit un parcours spécifique. Parmi les programmes d’investissement immobilier accessibles aux non-citoyens à l’île Maurice, l’IHS occupe une place à part, car la propriété s’inscrit dans une logique d’exploitation hôtelière.

Beaucoup d’acheteurs imaginent qu’une unité IHS s’utilise comme un appartement de vacances ordinaire. Ce n’est pas le cas. Votre propriété est bien réelle, mais votre usage, le contrôle des locations et la mécanique des revenus sont régis par le contrat de leaseback et les règles opérationnelles de l’hôtel.

Avant de signer ou de verser un acompte, il est essentiel d’examiner attentivement le contrat de leaseback et de faire confirmer par écrit, avec votre notaire, le statut des permis et de la certification IHS.

Invest Hotel Scheme à l'île Maurice

L’IHS est un cadre qui permet l’achat d’une unité hôtelière à l’île Maurice au sein d’un hôtel exploité, tout en imposant une règle centrale : ce n’est pas un achat résidentiel classique, car l’usage et la location sont encadrés par le leaseback et les règles de l’hôtel.

Principes fondamentaux

La superficie du développement hôtelier doit être d'au moins 1 hectare.
Les acheteurs doivent louer leur unité à la société IHS dans le cadre du leaseback obligatoire.
L'usage personnel est limité à 45 jours sur toute période de 12 mois.
Jusqu'à 60 % des unités de l'hôtel peuvent être vendues.

Concrètement, le leaseback fixe les conditions de réservation, les éventuelles dates bloquées ainsi que le cadre d’exploitation et de commercialisation par l’opérateur hôtelier.

Leaseback obligatoire et usage personnel sous l’IHS

Le leaseback est la clé de l’IHS : vous êtes propriétaire, mais l’usage, la réservation et les revenus sont encadrés par le contrat et les règles de l’hôtel.

Vous ne pouvez pas gérer vous-même la location de votre bien. Dans le cadre du leaseback obligatoire, la société IHS gère, exploite et commercialise l’unité. Votre usage personnel reste soumis au plafond de 45 jours et aux règles de réservation prévues au contrat.

Au-delà du plafond d’usage, le leaseback encadre aussi la dimension économique du dispositif : mode de calcul et de distribution des revenus, frais de gestion, charges récurrentes et, selon l’hôtel, participation à un programme de rénovation.

Le contrat doit également préciser les modalités de réservation des séjours propriétaires, les restrictions éventuelles, les périodes bloquées et les conditions pratiques d’usage. Demandez ces règles par écrit avant signature.

Si vous recherchez un usage personnel illimité ou la possibilité de traiter l'unité comme une résidence secondaire privée, l'IHS n'est pas la structure adaptée.

Lorsque vous achetez une unité IHS, vous achetez dans une structure de copropriété et devez examiner le règlement de copropriété avec votre notaire.

Qui peut acheter une unité IHS ?

Le programme IHS à l'île Maurice est ouvert à un large éventail d'acheteurs, des investisseurs étrangers individuels aux structures corporatives.

Acheteurs éligibles

Citoyens mauriciens et non-citoyens.
Sociétés constituées ou enregistrées sous le Companies Act.
Sociétés civiles, partenariats et trusts relevant de la législation mauricienne.

Que peut-on acheter sous le régime IHS ?

La réglementation définit une unité comme une chambre, un appartement, une villa ou une suite faisant partie d'un hôtel.

Selon les projets, les unités peuvent aller de chambres et suites d'hôtel à des appartements ou villas, chacun soumis aux conditions de leaseback, de rendement locatif et d'usage spécifiques au projet.

Ce qu’il faut vérifier avant de signer

Avant de réserver ou de payer, confirmez avec le promoteur et votre notaire :

le stade du projet, notamment lettre d'approbation ou certificat IHS ;
les permis déjà délivrés ;
les protections acheteur prévues dans l’acte et le mécanisme de paiement si l’achat est sur plan ;
la disponibilité des documents de copropriété et du contrat de leaseback pour examen.

Si le projet est encore au stade de la lettre d'approbation, demandez à votre notaire ce que vous signez exactement et ce qui se passe en cas de retard de certification ou de permis.

Demandez également une synthèse écrite des frais de gestion, charges récurrentes, modalités de distribution des revenus et éventuelles obligations de rénovation.

Acheter en IHS sur plan

Si vous achetez sur plan, l'échéancier de paiement et les protections dépendent de la structure du contrat VEFA stipulée dans l'acte notarié.

Avant de payer, demandez à votre notaire de confirmer la base juridique du contrat, les jalons de paiement et conditions de déblocage ainsi que les garanties ou recours en cas de retard de livraison.

Paiement et financement pour les acheteurs non-citoyens

Les amendements entrés en vigueur le 13 décembre 2024 ont introduit des règles spécifiques de paiement et de financement pour certaines acquisitions IHS.

Pour les premières ventes concernées, les fonds sont transférés à Maurice depuis l’étranger en devise étrangère librement convertible. Le notaire veille ensuite à ce que 85 % du prix d’achat soient payés au promoteur en roupies mauriciennes et que les 15 % restants puissent être réglés en roupies mauriciennes ou en devise étrangère librement convertible.

L’EDB précise que ces amendements concernent les premières ventes relevant des régimes visés. Ils ne s’appliquent pas aux reventes.

Si un financement local est envisagé, faites confirmer au cas par cas par la banque et le notaire le schéma de financement applicable à votre dossier.

Ces règles de paiement et de financement sont distinctes des droits d’enregistrement et de la taxe de transfert foncier.

Droits et taxes sous l’IHS

La fiscalité applicable aux transactions IHS a évolué en 2026.

La Finance Act 2025 avait introduit un régime plus large de droits d’enregistrement à 10 % pour certains transferts à des non-citoyens portant sur des biens résidentiels relevant d’un EDB Property Scheme, ainsi qu’un traitement plus large à 10 % côté vendeur à compter du 1er juillet 2026.

La Finance Act 2026 a ensuite abrogé ces dispositions plus larges.

Dans le cadre général actuel :

les droits d’enregistrement sont généralement de 5 % côté acheteur ;
la taxe de transfert foncier est généralement de 5 % côté vendeur ;

sous réserve des exonérations et dispositions spécifiques applicables à la transaction.

La date du 1er juillet 2026 reste donc utile pour comprendre l’historique de la Finance Act 2025, mais elle ne doit plus être présentée comme le début d’un régime général à 10 % toujours applicable aux transactions IHS.

Pour comprendre plus précisément cette évolution, consultez notre article sur les droits d’enregistrement à Maurice pour les acheteurs étrangers.

Le notaire doit confirmer les droits, taxes et autres frais applicables à l’acte avant la signature.

Revendre une unité IHS

La revente est autorisée sous le régime IHS.

Le propriétaire de l'unité doit notifier par écrit l'EDB dans les 30 jours précédant la vente.

L’acquéreur entrant doit suivre la procédure prévue par le régime IHS. Le règlement IHS consolidé prévoit des frais de traitement non remboursables de 10 000 MUR pour la demande de revente.

La revente peut prendre plus de temps qu’une vente d’appartement standard, car l’acheteur entrant doit être éligible et le parcours d’approbation doit être respecté. Le dépôt est généralement coordonné avec le notaire.

Foire aux questions

Un non-citoyen peut-il acheter une unité IHS à l’île Maurice ?

Oui, sous réserve du cadre IHS et du parcours d’approbation applicable.

Le leaseback est-il obligatoire ?

Oui. L’unité doit être louée dans le cadre du leaseback prévu par le projet. Le régime IHS impose aussi un usage personnel plafonné à 45 jours sur toute période de 12 mois.

Combien de jours puis-je utiliser mon unité IHS ?

Au maximum 45 jours au total sur toute période de 12 mois, selon les modalités prévues au contrat de leaseback.

Quelle est la règle des 85 % en MUR ?

Pour les premières ventes IHS concernées par les amendements de décembre 2024, 85 % du prix sont payés au promoteur en roupies mauriciennes et les 15 % restants peuvent être réglés en roupies mauriciennes ou en devise étrangère librement convertible.

Ces amendements ne s’appliquent pas aux reventes.

Quels droits et taxes s’appliquent en 2026 ?

Dans le cadre général actuel, les droits d’enregistrement sont généralement de 5 % côté acheteur et la taxe de transfert foncier de 5 % côté vendeur, sous réserve des exonérations et dispositions particulières.

Le régime plus large à 10 % introduit par la Finance Act 2025 a été abrogé par la Finance Act 2026.

Comment revendre une unité IHS et quels sont les frais ?

La revente est autorisée, mais elle nécessite le parcours prévu par le régime IHS, avec notification écrite à l’EDB dans les 30 jours précédant la vente.

Le règlement IHS consolidé prévoit actuellement des frais de traitement non remboursables de 10 000 MUR pour la demande de revente.

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Sources

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif uniquement et reflètent le cadre légal et réglementaire vérifié en août 2026. Les règles IHS, les droits d’enregistrement, la taxe de transfert foncier, les modalités de paiement et de financement, les conditions de leaseback et les procédures de revente peuvent évoluer ou dépendre des circonstances propres à chaque transaction. Les acheteurs et vendeurs doivent vérifier leur situation auprès de leur notaire, conseiller juridique, conseiller fiscal, banque, de l’Economic Development Board et des autorités compétentes avant toute décision d’achat ou d’investissement.