Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à Maurice ?
Un étranger peut acheter un bien immobilier à Maurice, mais uniquement par certaines voies autorisées. Voici les règles essentielles à connaître avant d’acheter.
Oui, un étranger peut acheter un bien immobilier à Maurice, mais pas dans les mêmes conditions qu’un citoyen mauricien. L’acquisition immobilière par un non-citoyen est encadrée par des règles précises. L’acheteur étranger doit donc passer par une voie autorisée et respecter les procédures applicables avant que la propriété puisse lui être légalement transférée.
Pour de nombreux acheteurs internationaux, ce cadre fait partie de l’intérêt de Maurice. Il apporte une structure claire, avec des règles d’acquisition définies, l’intervention d’un notaire, un enregistrement officiel des actes et un secteur bancaire habitué aux opérations transfrontalières.
L’essentiel est de comprendre ce qui est possible, ce qui doit être autorisé et ce qui doit être vérifié avant de s’engager.
Le cadre juridique applicable aux acheteurs étrangers
La propriété immobilière des non-citoyens à Maurice est principalement encadrée par le Non-Citizens (Property Restriction) Act. En principe, un non-citoyen qui souhaite détenir, acheter, acquérir ou céder un bien immobilier à Maurice doit obtenir une autorisation écrite, sauf lorsque l’acquisition relève d’une voie légalement reconnue ou approuvée.
Cette règle ne concerne pas uniquement la détention directe. Certaines formes de détention indirecte peuvent également être concernées. Par exemple, une participation dans une société ou une structure détenant un bien immobilier à Maurice peut, selon les cas, être assimilée à un intérêt dans un bien immobilier mauricien.
C’est pourquoi la structuration juridique doit être vérifiée dès le départ, en particulier lorsque l’acheteur envisage d’acheter via une société, une fiducie, un trust ou une autre structure de détention.
Quels types de biens un étranger peut-il acheter à Maurice ?
En pratique, la plupart des acheteurs étrangers n’achètent pas un bien résidentiel isolé en dehors de tout cadre autorisé. Ils passent généralement par des voies d’acquisition reconnues, notamment des dispositifs immobiliers encadrés, des acquisitions d’appartements G+2 autorisées ou d’autres voies prévues par la législation applicable.
Pour comparer en détail les principales voies d’acquisition, notamment PDS, Smart City, G+2 et IHS, consultez notre article sur les programmes d’investissement immobilier à Maurice.
Ces cadres peuvent permettre l’acquisition de villas, d’appartements, de résidences intégrées ou de certains biens liés à des projets spécifiques, selon la voie concernée et le profil de l’acheteur.
Chaque option peut avoir des conséquences différentes sur :
le type de droit détenu, par exemple pleine propriété ou bail de longue durée ;
l’éligibilité éventuelle à un permis de résidence ;
les conditions de mise en location ;
le processus d’approbation ;
les modalités de paiement ;
les conditions de revente.
Il est donc important de ne pas considérer tous les achats immobiliers par des étrangers comme identiques. Une villa dans un programme approuvé, un appartement G+2, une résidence en Smart City ou une unité hôtelière peuvent obéir à des règles différentes.
Pour les acheteurs qui privilégient un appartement en copropriété, notre article sur l’achat d’un appartement G+2 à l’île Maurice en tant qu’étranger explique les critères applicables, le seuil d’investissement et le parcours d’autorisation.
Lorsque le rendement locatif fait partie de la stratégie d’achat, notre article sur le rendement locatif à l’île Maurice en 2026 explique comment évaluer la rentabilité réelle d’un bien, entre location longue durée, location courte durée, frais et contraintes d’exploitation.
L’achat immobilier peut-il donner droit à un permis de résidence ?
Une acquisition résidentielle qualifiante de 375 000 USD ou plus peut rendre un acheteur étranger éligible à un permis de résidence, sous réserve des règles applicables au moment de la demande.
Ce point doit être compris avec prudence. Tous les achats immobiliers ne donnent pas automatiquement droit à un permis de résidence. Le bien doit relever d’une voie éligible, le seuil requis doit être atteint et les conditions administratives applicables doivent être respectées.
Pour un acheteur qui envisage une installation à Maurice, une retraite sur l’île ou une résidence familiale à long terme, cette vérification doit être effectuée avant la signature. Il ne suffit pas que le prix du bien atteigne le seuil requis. Le cadre d’acquisition doit également permettre l’éligibilité.
Pour une vision plus large de l’installation, de la vie quotidienne et des aspects pratiques à anticiper, notre article sur vivre à l’île Maurice pour expatriés en 2026 aborde les points que les acheteurs prennent souvent en compte au-delà du bien lui-même.
Comment la propriété est-elle enregistrée à Maurice ?
À Maurice, les transactions immobilières sont généralement réalisées par acte notarié. Le notaire prépare l’acte de vente, encadre les formalités nécessaires et veille à ce que les conditions requises soient réunies avant l’enregistrement.
L’acte est ensuite enregistré auprès du Registrar General. Une fois enregistré, il devient partie intégrante du registre officiel des actes. Maurice dispose également du Mauritius e-Registry, qui permet certains services en ligne liés à l’enregistrement, au paiement et à la recherche de documents.
Ce cadre donne aux acheteurs étrangers une structure claire pour la formalisation de leur acquisition. Il ne remplace toutefois pas les vérifications préalables. Avant tout achat, l’acheteur doit s’assurer que les recherches notariales, les vérifications juridiques, les contrôles sur les charges éventuelles et les vérifications de conformité ont bien été effectués.
La sécurité ne vient donc pas d’une simple promesse commerciale. Elle repose sur un processus juridique, documentaire et notarial qui doit être suivi avec rigueur.
Fonds, paiements et banque
Maurice n’impose pas de contrôle des changes sur les transferts sortants. Le rapatriement de capitaux, bénéfices, dividendes, revenus locatifs ou produits de vente ne nécessite donc généralement pas d’autorisation de change spécifique.
Cela ne signifie pas que les fonds circulent sans contrôle bancaire. Les banques mauriciennes restent soumises à leurs obligations de conformité. Elles peuvent demander des justificatifs relatifs à l’origine des fonds, à la transaction immobilière, aux revenus générés ou au produit de la revente.
Pour cette raison, l’acheteur étranger doit conserver un dossier documentaire clair dès le départ : virements entrants, confirmations bancaires, actes notariés, justificatifs de revenus locatifs et documents fiscaux peuvent être utiles au moment d’un transfert sortant.
Les acheteurs étrangers doivent aussi tenir compte des modalités de paiement applicables à certaines acquisitions relevant de dispositifs immobiliers encadrés par l’EDB. Depuis les amendements de décembre 2024, les non-citoyens qui achètent un bien sous les règles IRS, RES, IHS, PDS ou Smart City doivent transférer les fonds depuis l’étranger en devise forte convertible. Ensuite, 85 % du prix est payé en roupies mauriciennes, tandis que les 15 % restants peuvent être réglés en devise étrangère ou en roupies mauriciennes, selon les règles applicables et le processus notarial.
Pour les acheteurs qui envisagent un achat sur plan, notre article sur la VEFA à l’île Maurice explique le cadre juridique, les paiements échelonnés et les principales protections à connaître avant la signature.
L’ouverture d’un compte bancaire à Maurice est fréquente pour les acheteurs étrangers, mais elle demande de la préparation. Les banques peuvent notamment demander un passeport, un justificatif de domicile, une preuve de l’origine des fonds ou des revenus, une référence bancaire ou professionnelle, ainsi que des copies certifiées conformes pour certains dossiers de non-résidents.
Lorsque l’achat est réalisé par une société ou une autre structure, des documents supplémentaires sont généralement requis, notamment les documents constitutifs, l’identification des bénéficiaires effectifs et les justificatifs liés à la structure de contrôle.
Quels frais et taxes faut-il vérifier ?
Avant de signer, un acheteur étranger doit vérifier les frais applicables à son acquisition. Les droits d’enregistrement et la taxe de transfert foncier peuvent varier selon la nature du bien, le cadre d’acquisition, le profil de l’acheteur et la date d’enregistrement de l’acte.
Pour certains actes enregistrés à partir du 1er juillet 2026, des règles modifiées s’appliquent aux transferts de biens résidentiels impliquant des non-citoyens dans le cadre de dispositifs immobiliers définis ou de voies prévues par la loi. Dans les scénarios concernés, le taux passe à 10 %.
Ce point doit être vérifié au cas par cas avec un notaire ou un conseiller fiscal. La date d’enregistrement, la nature du bien, le statut de l’acheteur et la structure de l’opération peuvent modifier le traitement applicable.
Foire aux questions
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à Maurice ?
Oui. Un étranger peut acheter un bien immobilier à Maurice, mais uniquement par une voie autorisée et sous réserve des approbations et conditions applicables.
Un étranger peut-il acheter n’importe quel bien à Maurice ?
Non. Un acheteur étranger ne peut pas acheter librement n’importe quel bien résidentiel comme le ferait un citoyen mauricien. La plupart des acquisitions doivent passer par un cadre approuvé ou reconnu par la législation.
Quels biens sont accessibles aux étrangers à Maurice ?
Les acheteurs étrangers peuvent accéder à certains biens dans des programmes approuvés, des appartements G+2 autorisés, des résidences intégrées ou d’autres cadres réglementés, selon les conditions applicables.
Quel montant peut donner droit à un permis de résidence ?
Une acquisition résidentielle qualifiante de 375 000 USD ou plus peut rendre l’acheteur éligible à un permis de résidence, sous réserve du cadre d’acquisition et des règles en vigueur au moment de la demande.
Le titre de propriété est-il sécurisé pour un acheteur étranger ?
L’acquisition est enregistrée dans le cadre officiel d’enregistrement des actes administré par le Registrar General. Toutefois, les vérifications notariales, juridiques et documentaires restent indispensables avant l’achat.
Un acheteur étranger peut-il rapatrier ses fonds ?
Oui. Maurice n’impose pas de contrôle des changes sur les transferts sortants. Les banques appliquent toutefois leurs contrôles habituels de conformité et peuvent demander des justificatifs.
Faut-il ouvrir un compte bancaire à Maurice ?
Ce n’est pas toujours présenté de la même manière selon les dossiers, mais un compte bancaire local peut faciliter le paiement, la gestion des flux, la documentation bancaire et les démarches liées au bien.
Un étranger peut-il acheter via une société ?
Oui, mais la détention indirecte est encadrée. Une participation dans une structure détenant un bien immobilier peut être soumise aux règles applicables aux non-citoyens. Une validation juridique est donc essentielle.
Une voie structurée vers la propriété immobilière
Acheter un bien immobilier à Maurice en tant qu’étranger est possible, mais cette possibilité repose sur un cadre précis. L’acheteur doit identifier la bonne voie d’acquisition, vérifier l’éligibilité du bien, préparer les documents nécessaires et comprendre les conséquences juridiques, bancaires et fiscales de son achat.
Cette structure n’est pas un obstacle lorsqu’elle est bien anticipée. Elle permet au contraire d’avancer dans un environnement plus lisible, avec des règles définies et des interlocuteurs professionnels habitués aux acquisitions internationales.
Pour un acheteur étranger, la première étape n’est donc pas seulement de choisir un bien. Elle consiste à comprendre si ce bien peut être acquis légalement, comment le titre sera enregistré, quelles obligations bancaires devront être respectées et si l’achat correspond réellement à son projet de vie, de résidence ou d’investissement.
Avec les bonnes vérifications, Maurice offre une voie claire et établie vers la propriété immobilière pour les acheteurs internationaux.
Vous envisagez de vous installer à Maurice ?
Notre équipe vous accompagne pour découvrir les quartiers et les biens qui correspondent vraiment à votre style de vie et à vos objectifs d’investissement.
Découvrir nos biens | Nous contacter
Sources
Economic Development Board, amendments to IRS, RES, IHS, PDS and Smart City regulations
Economic Development Board, FAQ on amendments to property regulations (anglais)
Finance Act 2025, dispositions applicables à partir du 1er juillet 2026 (anglais)
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif uniquement et reflètent la situation au moment de la publication. Les frais, procédures, documents requis, taux d’imposition, conditions d’éligibilité aux dispositifs EDB et réglementations bancaires mentionnés sont susceptibles de changer sans préavis. Il est conseillé aux lecteurs de vérifier toutes les informations auprès de professionnels qualifiés et des autorités compétentes avant toute décision d’achat. Allys et ses représentants déclinent toute responsabilité pour les erreurs, omissions ou changements survenant après publication.
About the Author