Acheter dans une Smart City à Maurice après le Budget 2025-2026
Les vérifications à effectuer avant d’acheter dans une Smart City à Maurice après les changements du Budget 2025-2026.
La Smart City à Maurice reste une voie réglementée pour les acheteurs qui recherchent un logement ou un investissement dans un environnement planifié et mixte. Après le Budget 2025-2026 et la Finance Act 2025, les non-citoyens doivent accorder davantage d’attention aux droits d’enregistrement, à la date de l’acte, au statut du projet et au coût total avant de s’engager.
Ce qui change pour les acheteurs en Smart City
Depuis le 1er juillet 2026, les droits d’enregistrement sont de 10 % pour les transferts concernés à des non-citoyens sous certains régimes immobiliers approuvés par l’EDB, dont le Smart City Scheme, lorsque l’acte est enregistré à compter de cette date.
Les acheteurs ne doivent donc pas se fier à une ancienne estimation ni supposer qu’une réservation antérieure au 1er juillet 2026 maintient le traitement précédent. Les droits applicables doivent être confirmés selon la date d’enregistrement de l’acte et les documents définitifs.
La Finance Act 2025 distingue également les projets selon la date à laquelle la société Smart City a reçu sa lettre de confort. Pour les projets qui l’ont reçue à compter du 5 juin 2025, l’ancien cadre d’incitations prévu par le règlement 22 ne s’applique plus et le cadre plus restreint du règlement 22A s’applique. Ces dispositions concernent surtout les sociétés Smart City, mais l’acheteur doit tout de même vérifier la lettre de confort, le certificat SCS et le parcours d’approbation du projet.
Pour une vue d’ensemble des mesures qui concernent les acheteurs internationaux, consultez notre article sur le Budget 2025 et l’immobilier à l’île Maurice pour les non-citoyens.
Pourquoi la date d’enregistrement de l’acte compte
Un achat en Smart City peut s’étaler sur plusieurs mois entre la réservation et la finalisation. Pendant cette période, l’acheteur peut effectuer les vérifications, obtenir les autorisations, transférer les fonds et signer des documents préliminaires. La date déterminante pour les droits d’enregistrement n’est donc pas nécessairement celle de la réservation ou du contrat préliminaire, mais celle de l’enregistrement de l’acte.
Avant d’avancer, l’acheteur devrait demander au notaire ou au conseiller de confirmer :
la date d’enregistrement prévue pour l’acte
les droits d’enregistrement intégrés dans l’estimation
l’appartenance du bien à un régime EDB approuvé
le traitement de l’acheteur comme non-citoyen
la nécessité de réviser les anciennes estimations
Cette vérification est particulièrement importante lorsque le budget est fixe. Des droits plus élevés peuvent réduire les sommes disponibles pour les frais notariés, le financement, l’ameublement, l’installation et les charges futures.
Ce que l’acheteur doit vérifier avant de signer
L’appellation Smart City ne remplace pas les vérifications propres au projet. Les développements peuvent différer par leur statut d’approbation, leur stade de construction, leurs conditions contractuelles, leurs règles de gestion et leur adéquation avec l’usage prévu.
Quatre points doivent être examinés.
Éligibilité et statut du projet
Confirmez que l’unité peut être acquise par le profil d’acheteur concerné et demandez les documents justifiant le statut Smart City, le parcours d’approbation et le droit d’acquérir.
Coût total de l’acquisition
Examinez les droits d’enregistrement avec les frais notariés, les frais bancaires, les variations de change, les modalités de paiement et les charges de détention. Le prix affiché ne représente pas à lui seul l’engagement financier total.
Usage prévu
Vérifiez que les règles du bien correspondent à l’objectif de l’acheteur, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, d’un investissement locatif, d’une base de relocalisation ou d’un placement à long terme.
Calendrier et protections contractuelles
Pour un achat sur plan, examinez le calendrier de construction, les appels de fonds, les garanties, les délais d’approbation et la date prévue d’enregistrement de l’acte. Notre article sur la VEFA à Maurice explique ces vérifications plus en détail.
Pour mieux comprendre le cadre Smart City, consultez également notre article sur l’achat dans une Smart City à l’île Maurice.
Comparer la Smart City aux autres voies d’achat
Une Smart City doit être choisie parce que le développement et le cadre de détention correspondent au projet de l’acheteur, et non simplement parce qu’il s’agit d’une voie reconnue pour l’achat par des non-citoyens.
Par rapport au PDS, une Smart City peut offrir un environnement plus connecté, mixte et planifié. Les appartements G+2 constituent généralement une voie plus simple en dehors d’un ensemble Smart City, tandis que les biens IHS sont habituellement liés à un hôtel ou à un modèle d’exploitation géré.
Le bon choix dépend des priorités. Une famille en relocalisation peut privilégier les écoles, les services et la facilité du quotidien. Un investisseur regardera davantage la souplesse locative et la revente, tandis qu’un acheteur de résidence secondaire pourra privilégier la sécurité et la gestion à distance.
Pour une comparaison plus large, consultez notre article sur Smart City, PDS et G+2 à l’île Maurice.
Ce que l’acheteur doit décider avant de signer
Avant de s’engager, l’acheteur doit préciser l’objectif de son acquisition et vérifier qu’une Smart City y répond. Cette voie peut convenir à ceux qui recherchent des services, un quotidien pratique et un environnement planifié. Elle peut être moins adaptée à une personne qui souhaite une villa côtière, un investissement hôtelier géré ou un appartement indépendant plus simple.
Le budget actualisé doit également être confirmé avant la signature. Avec des droits d’enregistrement de 10 % pour les actes concernés enregistrés à compter du 1er juillet 2026, les anciennes estimations peuvent ne plus refléter le coût réel de l’acquisition.
Faire intervenir tôt le notaire, le conseiller bancaire et le professionnel de l’immobilier permet d’aligner la voie juridique, l’échéancier de paiement, les autorisations et le budget total.
Foire aux questions
Un acheteur étranger peut-il toujours acheter dans une Smart City à Maurice après le Budget ?
Oui. Un acheteur étranger peut toujours acquérir un bien Smart City éligible, sous réserve des conditions d’éligibilité, d’approbation et de transaction.
Les droits d’enregistrement sont-ils désormais de 10 % pour un achat Smart City ?
Oui, pour les transferts concernés à des non-citoyens sous certains régimes EDB approuvés, lorsque l’acte est enregistré à compter du 1er juillet 2026. Le notaire doit confirmer le traitement de la transaction.
Pourquoi la date d’enregistrement de l’acte est-elle importante ?
Les droits d’enregistrement dépendent de la date d’enregistrement de l’acte, et pas uniquement de la date de réservation du bien.
Un achat en Smart City peut-il soutenir un projet de résidence à Maurice ?
Oui. L’achat d’un bien Smart City éligible d’au moins 375 000 USD peut permettre à un non-citoyen de demander un permis de résidence, sous réserve d’approbation et du maintien de la propriété.
Acheter en Smart City avec des attentes plus claires
La Smart City à Maurice reste une option pertinente pour les acheteurs qui recherchent une voie réglementée dans un environnement planifié. Les changements de 2025-2026 n’en suppriment pas l’intérêt, mais rendent le budget, le statut du projet et la date d’enregistrement plus importants.
Avant de signer, l’acheteur doit confirmer l’éligibilité du bien, le statut du projet, le coût total, l’usage prévu et la date attendue d’enregistrement de l’acte.
Vous envisagez un achat en Smart City à Maurice ? Notre équipe peut vous aider à comparer les voies approuvées, clarifier les vérifications à effectuer et identifier les opportunités adaptées à votre projet.
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Sources
Laws of Mauritius, Registration Duty Act (anglais)
Laws of Mauritius, Immigration Act 2022 (anglais)
Economic Development Board Mauritius, Smart City Scheme Guidelines (anglais)
PwC Mauritius, National Budget 2025-2026 (anglais)
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif uniquement et reflètent la situation au moment de la publication. Les règles d’acquisition immobilière, les droits d’enregistrement, les taxes de transaction, les conditions de résidence, les exigences liées au Smart City Scheme, les approbations de projet et les modalités de paiement peuvent évoluer sans préavis. Il est recommandé de vérifier toute information importante auprès d’un notaire, d’un conseiller juridique, d’un conseiller fiscal et des autorités compétentes avant toute décision d’achat ou d’investissement.
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