Pourquoi investir à l’île Maurice
Pourquoi investir à l’île Maurice ? Entre fiscalité attractive, permis de résidence, rapatriement des fonds et programmes immobiliers, Maurice continue d’attirer les investisseurs internationaux.
Mis à jour en août 2026
Pourquoi investir à l’île Maurice ? L’attractivité du pays repose sur des atouts concrets : un cadre juridique structuré, des voies d’acquisition ouvertes aux non-citoyens, un permis de résidence accessible à partir de 375 000 USD pour certains achats qualifiants, l’absence générale d’impôt autonome sur les plus-values et la possibilité de rapatrier ses capitaux sous réserve des contrôles bancaires habituels.
Pour les acheteurs internationaux, l’immobilier occupe une place centrale dans cette attractivité, grâce à plusieurs cadres permettant d’acquérir un bien selon des objectifs variés, qu’il s’agisse de rendement locatif, de résidence secondaire ou d’installation à plus long terme.
Le cadre fiscal a évolué en 2026. La Finance Act 2025 avait introduit un régime plus large à 10 % pour certains transferts impliquant des non-citoyens à compter du 1er juillet 2026. La Finance Act 2026 a ensuite abrogé ces dispositions. Dans le cadre général actuel, les droits d’enregistrement sont généralement de 5 % côté acheteur et la taxe de transfert foncier de 5 % côté vendeur, sous réserve des exonérations et dispositions particulières.
Pour mieux comprendre les différentes voies ouvertes aux acheteurs étrangers, consultez notre article sur les programmes immobiliers à l’île Maurice pour acheteurs étrangers.
Acheter un bien à l'île Maurice en tant qu'étranger
L'île Maurice a mis en place plusieurs voies permettant aux non-citoyens d’acquérir un bien immobilier dans un cadre réglementé.
Programme | Type de bien | Seuil ou particularité | Résidence |
|---|---|---|---|
PDS | Villas, duplexes, appartements, penthouses | Projet résidentiel approuvé | Possible à partir de 375 000 USD pour un achat qualifiant |
Smart City | Appartements, duplexes, townhouses et autres résidences | Projet intégré sous Smart City Scheme | Possible à partir de 375 000 USD pour un achat qualifiant |
G+2 | Appartements dans un immeuble d’au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée | Minimum 6 millions MUR | Possible à partir de 375 000 USD |
IHS | Chambres, suites, appartements ou villas dans un hôtel | Leaseback obligatoire | Selon l’acquisition qualifiante et les conditions applicables |
Dans tous les cas, l’acheteur doit suivre la procédure correspondant au bien, fournir un dossier KYC complet et justifier l’origine des fonds.
Le permis de résidence
Une acquisition résidentielle qualifiante d’au moins 375 000 USD peut permettre à un non-citoyen de demander un permis de résidence, sous réserve du cadre d’acquisition et des conditions applicables.
Il ne faut donc pas confondre le seuil permettant d’acheter un bien avec celui ouvrant éventuellement droit à la résidence. C’est particulièrement important pour le G+2, dont le seuil légal d’acquisition est de 6 millions MUR.
Fiscalité à l’île Maurice pour les investisseurs étrangers
Pas d’impôt autonome sur les plus-values immobilières
Maurice ne prélève généralement pas d’impôt autonome sur les plus-values immobilières réalisées dans le cadre d’une détention patrimoniale classique.
Cela ne signifie pas que tout profit immobilier échappe nécessairement à l’impôt. Une opération relevant d’une activité commerciale ou d’une démarche de profit peut recevoir un traitement différent.
Conventions fiscales
L'île Maurice a conclu des conventions de non-double imposition avec de nombreux pays. Leur effet dépend de la résidence fiscale, de la structure de détention et de la situation de l’investisseur.
Les revenus locatifs sont imposés
Les loyers provenant d’un bien situé à Maurice peuvent être imposables à Maurice. Pour un non-résident, la fiscalité doit être vérifiée selon la structure de détention et le mode d’exploitation du bien.
Rapatrier ses fonds
Maurice n’applique plus l’ancien contrôle des changes. Les fonds issus d’une vente ou de revenus locatifs peuvent être transférés à l’étranger, sous réserve des procédures bancaires de conformité, de KYC et de justification de l’origine des fonds.
Modalités de paiement pour certaines premières ventes
Depuis le 13 décembre 2024, des règles spécifiques s’appliquent aux premières ventes concernées sous IRS, RES, IHS, PDS et Smart City Scheme.
Dans ce cadre, 85 % du prix sont payés au promoteur en roupies mauriciennes et les 15 % restants peuvent être réglés en roupies mauriciennes ou en devise étrangère librement convertible.
L’EDB précise que ces amendements ne s’appliquent pas aux reventes ni aux acquisitions d’appartements G+2.
Ces modalités de paiement sont distinctes de la fiscalité de la transaction.
Ce qui soutient la demande locative à l’île Maurice
Les avantages fiscaux comptent, mais la demande locative repose surtout sur ce que l’île offre concrètement.
Des infrastructures en place
Sur les côtes nord et ouest, l'essentiel est disponible : écoles internationales, cliniques, centres commerciaux, restaurants et services. Les résidences récentes peuvent également proposer piscines, salles de sport, espaces verts, sécurité et gestion sur place.
Un tourisme qui soutient la demande
La fréquentation touristique contribue à la demande en locations saisonnières, notamment sur les côtes nord et ouest. Le niveau de rendement dépend toutefois du bien, de son emplacement, des charges et de la qualité de la gestion.
Stabilité institutionnelle
La stabilité politique, les institutions et la protection des droits de propriété font partie des éléments examinés par les investisseurs qui envisagent une détention à long terme.
Où investir à l'île Maurice
L'île est petite, mais les dynamiques immobilières varient nettement selon les régions.
Le nord de l'île
Grand Baie, Pereybere, Mont Choisy, Trou aux Biches et Cap Malheureux concentrent une part importante de l’offre accessible aux étrangers et disposent d’un écosystème locatif développé.
Le nord combine commodités, demande locative et bonne visibilité à la revente, mais avec des prix généralement plus élevés.
Notre article sur l’immobilier dans le nord de l’île Maurice en présente les principales dynamiques.
L'ouest de l'île
Tamarin et Black River attirent les acheteurs à la recherche d’un équilibre entre cadre de vie, infrastructures et activités de plein air.
La demande locative est souvent davantage orientée vers le moyen et le long terme que dans le nord.
Notre article sur l’immobilier sur la côte ouest de l’île Maurice permet d’approfondir cette région.
L'est de l'île
Roches Noires, Belle Mare, Pointe d'Esny et Blue Bay séduisent davantage les acheteurs qui privilégient le calme, l’espace et un environnement moins dense.
Les biens peuvent y prendre davantage de temps à se revendre et la demande locative est généralement plus ciblée.
Notre article sur l’immobilier sur la côte est de l’île Maurice en explique le positionnement.
Le sud de l'île
Le sud offre moins de biens accessibles aux non-citoyens, mais peut intéresser les acheteurs qui recherchent de l’espace, de faibles densités et une logique patrimoniale de long terme.
Notre article sur l’immobilier dans le sud de l’île Maurice permet de mieux situer ce marché.
Le plateau central
Moka, Ébène, Trianon et leurs environs conviennent aux acheteurs qui privilégient la proximité des pôles économiques, des écoles et des services.
La demande locative y est davantage portée par les professionnels et les familles installés à l’année.
Notre article sur l’immobilier sur le plateau central de l’île Maurice prolonge cette analyse.
Frais d'acquisition à l'île Maurice en 2026
La Finance Act 2025 avait introduit un régime plus large à 10 % pour certains transferts à des non-citoyens à compter du 1er juillet 2026.
La Finance Act 2026 a ensuite abrogé ces dispositions.
Dans le cadre général actuel :
les droits d'enregistrement sont généralement de 5 % côté acheteur ;
la taxe de transfert foncier est généralement de 5 % côté vendeur.
Ces taux restent soumis aux exonérations et dispositions particulières applicables à la transaction.
Il ne s’agit pas d’un simple retour de 10 % à 5 %. Le régime spécial plus large introduit en 2025 a été abrogé.
Un droit additionnel distinct de 10 % subsiste dans une situation beaucoup plus ciblée concernant certains biens résidentiels situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques et transférés à un non-citoyen dans le cadre de la voie G+2 concernée.
Pour une explication complète, consultez notre article sur les droits d’enregistrement à Maurice pour les acheteurs étrangers.
Les autres coûts à prévoir peuvent inclure les honoraires de notaire, les frais bancaires, les coûts de conversion de devises, les éventuels frais d’agence et les charges propres au projet.
Le cas particulier de l'IHS
Les résidences hôtelières fonctionnent différemment. L’usage personnel est limité à 45 jours sur toute période de 12 mois et le bien reste intégré au fonctionnement hôtelier le reste du temps.
L’opérateur gère la commercialisation et l’exploitation de l’unité selon le contrat de leaseback.
Ce modèle peut convenir à un investisseur qui souhaite déléguer la gestion, mais les modalités d’usage, de revenus et de frais doivent être examinées avant de s’engager.
Investir à l'île Maurice
Les principaux atouts
Plusieurs voies d’acquisition encadrées pour les non-citoyens.
Permis de résidence possible à partir de 375 000 USD pour certaines acquisitions qualifiantes.
Pas d’impôt autonome général sur les plus-values immobilières.
Possibilité de transférer les fonds à l’étranger sous réserve des contrôles bancaires.
Réseau de conventions fiscales internationales.
Demande locative dans les principales zones touristiques et économiques.
Infrastructures établies dans les régions les plus recherchées.
Les points d'attention
Les règles diffèrent selon PDS, Smart City, G+2 et IHS.
La règle des 85 % en MUR ne s’applique pas à toutes les transactions.
L’IHS impose un leaseback et limite l’usage personnel.
Les procédures EDB, KYC et d’origine des fonds doivent être anticipées.
La liquidité à la revente varie fortement selon la région et le type de bien.
Le budget doit intégrer les droits d’enregistrement, les frais notariés, les coûts bancaires et les charges récurrentes.
Foire aux questions
Un étranger peut-il acheter un terrain à l'île Maurice ?
L’acquisition de terrain par un non-citoyen reste strictement encadrée. Certaines voies spécifiques existent notamment sous Smart City ou PDS, mais un acheteur étranger ne peut pas acquérir librement n’importe quel terrain sur le marché.
Le permis de résidence est-il inclus avec l'achat ?
Une acquisition qualifiante d’au moins 375 000 USD peut permettre de demander un permis de résidence, sous réserve des conditions propres au cadre concerné.
Quels sont les droits et taxes pour acheter à l'île Maurice ?
Dans le cadre général actuel, les droits d’enregistrement sont généralement de 5 % côté acheteur et la taxe de transfert foncier de 5 % côté vendeur, sous réserve des exonérations et dispositions particulières.
Le régime plus large à 10 % introduit par la Finance Act 2025 a été abrogé par la Finance Act 2026.
Y a-t-il une taxe sur les plus-values ?
Maurice ne prélève généralement pas d’impôt autonome sur les plus-values immobilières dans le cadre d’une détention patrimoniale classique. Une activité commerciale ou spéculative peut toutefois recevoir un traitement différent.
Peut-on rapatrier l'argent après une vente ?
Oui, sous réserve des contrôles bancaires de conformité et de la justification des fonds.
Peut-on louer son bien à l'île Maurice ?
Oui dans de nombreux cas, mais les règles varient selon le programme, la copropriété et le type de location envisagé.
Pourquoi l'île Maurice continue d'attirer les investisseurs immobiliers
Les côtes nord et ouest restent les marchés les plus établis pour les investisseurs qui privilégient la liquidité, les infrastructures et la demande locative. L’est et le sud répondent davantage à des objectifs de tranquillité, d’espace et de détention patrimoniale, tandis que le centre offre une logique plus résidentielle et économique.
La Finance Act 2026 a supprimé le régime fiscal élargi à 10 % qui devait s’appliquer plus largement à certaines transactions impliquant des non-citoyens. Les investisseurs doivent donc établir leurs budgets selon le cadre actuel et non sur les hypothèses devenues obsolètes de la Finance Act 2025.
Le succès d’un investissement reste lié au choix du bon cadre d’acquisition, de la région et du bien, ainsi qu’à une lecture réaliste des coûts, du potentiel locatif et de la revente.
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Sources
Les informations de cet article sont fournies à titre informatif uniquement et reflètent le cadre légal et réglementaire vérifié en août 2026. Les règles d’acquisition, les conditions de résidence, les droits d’enregistrement, la taxe de transfert foncier, les droits additionnels, les modalités de paiement et la fiscalité peuvent évoluer ou dépendre de la transaction. Il est recommandé de vérifier la situation applicable auprès du notaire, des conseillers concernés et des autorités compétentes avant toute décision d’investissement.
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