Comparaison entre Smart City, PDS et G+2 à l'île Maurice

La comparaison entre Smart City, PDS et G+2 à l'île Maurice permet de comprendre trois voies distinctes ouvertes aux non-citoyens souhaitant acquérir un bien immobilier sur l’île. Ces dispositifs sont souvent présentés ensemble, mais ils ne répondent pas à la même logique. Le bon choix dépend du type de bien recherché, des objectifs d'investissement, de l'importance accordée au permis de résidence et de la manière dont la transaction sera concrètement structurée avec le notaire et les parties prenantes.

Smart City, PDS et G+2 quelles différences

Smart City

Smart City repose sur un concept mixte plus large. L'Economic Development Board décrit les Smart Cities comme des projets articulés autour d'un modèle « work-live-play », ce qui signifie que la proposition de valeur dépasse souvent le cadre de la résidence elle-même. En pratique, cette voie séduit davantage les acheteurs attentifs à l'environnement global du projet, à sa logique d'aménagement et à l'écosystème de vie qui l'entoure.

Notre article sur l’achat immobilier en Smart City à l’île Maurice permet d’éclairer plus concrètement cette approche.

PDS

Le PDS, ou Property Development Scheme, présente une structure plus directement résidentielle. L'EDB le décrit comme un cadre permettant le développement d'un ensemble de résidences destinées à la vente aux non-citoyens, aux citoyens et aux membres de la diaspora mauricienne. Cette orientation facilite généralement l'évaluation du projet comme un achat résidentiel en premier lieu, plutôt que comme une proposition urbaine ou mixte plus étendue.

Si le PDS correspond davantage à votre projet, notre article sur le programme PDS à l'île Maurice vous aidera à en mieux cerner le cadre.

G+2

Le G+2 fonctionne différemment. Il ne s'agit pas d'un schéma de développement au sens du Smart City ou du PDS. En vertu de la loi sur la restriction de propriété des non-citoyens (Non-Citizens (Property Restriction) Act), il constitue une voie légale permettant à un non-citoyen d'acquérir un appartement utilisé, ou disponible à l'usage, comme résidence, dans un immeuble d'au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, à condition que le prix d'achat ne soit pas inférieur à 6 millions MUR ou son équivalent en devises fortes convertibles, sous réserve des autorisations et approbations requises. C'est la voie la plus accessible en termes de prix d'entrée pour un acheteur étranger souhaitant acquérir un appartement à l'île Maurice.

Si votre recherche porte avant tout sur un appartement, notre article sur les options G+2 à l'île Maurice pour les non-citoyens vous aidera à mieux comprendre cette voie d'acquisition.

Commencer par le type de bien

Avant de comparer les conditions de résidence ou les règles de paiement, une question plus simple mérite d'être posée en premier : quel type de bien est réellement visé ?

Si l'objectif est un appartement, le G+2 est la voie la plus directe à examiner. C'est précisément pour cela que la législation a été conçue. En revanche, si la priorité est une résidence au sein d'un programme structuré, le Smart City et le PDS forment généralement la comparaison la plus pertinente.

Il existe aussi une question pratique liée au foncier. La loi sur la restriction de propriété des non-citoyens distingue, à la section 3(3)(c)(v), la voie de l'appartement de l'acquisition d'un terrain viabilisé dans le cadre du Smart City ou du PDS, prévue à la section 3(3)(c)(vi). Ce détail est important : le G+2 n'est pas conçu pour les acheteurs qui souhaitent d'abord un terrain, puis la flexibilité d'y construire.

Le seuil pour le permis de résidence

Sur le critère du permis de résidence, les trois dispositifs partagent le même seuil de 375 000 USD pour les achats résidentiels qualifiants. Ce qui les distingue, c'est la voie d'acquisition elle-même. La voie G+2 comporte également un prix d'achat légal minimum distinct de MUR 6 millions, converti ici en USD à titre indicatif dans le tableau pour en faciliter la lecture.

Dispositif	Permis de résidence via l'achat ?	Seuil pour le permis	Ce que l'acheteur doit comprendre
Smart City	Oui, pour un achat résidentiel qualifiant	375 000 USD	Le seuil de résidence n'est pas le principal critère distinctif. La voie est définie par le schéma et le type de développement.
PDS	Oui, pour un achat résidentiel qualifiant	375 000 USD	Le seuil est identique. Il s'agit toujours d'un achat résidentiel dans le cadre d'un schéma.
G+2	Oui, pour un appartement qualifiant	375 000 USD	Un appartement G+2 peut être acquis à partir d'environ USD 128 000 en valeur équivalente, mais ce prix d'entrée n'ouvre pas automatiquement droit au permis de résidence.

Pour une lecture facilitée, le prix d'entrée G+2 est exprimé ici en USD approximatifs. Dans le cadre légal, ce prix minimum est fixé à MUR 6 millions. Sur la base des taux de change indicatifs consolidés de la Banque de Maurice au 30 mars 2026, cela représente environ USD 127 000 à USD 130 000, soit environ USD 128 000 comme référence arrondie dans le tableau.

Si l'obtention d'un permis de résidence à l'île Maurice est le seul prisme d'analyse, le seuil est globalement aligné sur les trois dispositifs. Si la vraie question porte sur la manière d'entrer sur le marché, le G+2 se démarque : sa voie appartement démarre à un prix d'entrée nettement plus bas, tandis que l'éligibilité au permis de résidence reste fixée à USD 375 000.

Les règles de paiement peuvent changer la donne

Depuis le 13 décembre 2024, les acquisitions en Smart City et PDS sont soumises à la règle des 85 % en roupies mauriciennes, tandis que le G+2 est exclu de ces amendements selon la FAQ de l'EDB.

Dispositif	La règle des 85 % en MUR s'applique-t-elle ?	Ce que l'acheteur doit comprendre
Smart City	Oui	Pour une nouvelle acquisition, 85 % du prix d'achat doit être réglé en roupies mauriciennes, après que les fonds ont été transférés à l'île Maurice en devises fortes convertibles.
PDS	Oui	La même règle des 85 % en roupies mauriciennes s'applique aux nouvelles acquisitions dans le cadre des réglementations révisées.
G+2	Non	La FAQ de l'EDB précise que les amendements de décembre 2024 ne s'appliquent pas aux ventes d'appartements dans le cadre du dispositif G+2.

Ce n'est pas qu'une distinction technique. Elle peut influencer le mode de financement de la transaction, la manière dont l'acheteur planifie ses virements en devises étrangères, et la facilité avec laquelle un dispositif s'inscrit dans une stratégie d'acquisition donnée. Lorsque deux biens semblent similaires sur le papier, la structure de paiement peut encore faire d'une voie un choix plus pratique que l'autre.

Fiscalité 2026 ce qui change

À compter du 1er juillet 2026, la taxe de transfert foncier applicable aux acheteurs non-citoyens évolue, et le calendrier de signature de l'acte de vente devient un paramètre financier à part entière. La loi sur les droits et taxes fonciers (Land (Duties and Taxes) Act) applique une taxe de transfert foncier de 10 % aux transferts qualifiants en faveur de non-citoyens dans le cadre d'un EDB Property Scheme ou via la voie G+2, et la loi sur les droits d'enregistrement (Registration Duty Act) fait basculer les actes correspondants dans le paragraphe K de la Partie I de la Première Annexe. C'est pourquoi le calendrier de signature de l'acte et la répartition des frais dans le compromis de vente méritent un examen attentif avant toute signature.

Quel dispositif correspond à quel profil d'acheteur

Le Smart City convient généralement mieux à un environnement mixte

Le Smart City peut séduire les acheteurs qui ne cherchent pas seulement une résidence, mais qui souhaitent également s'inscrire dans un concept de projet plus large. Si l'environnement global, la planification directrice et le cadre intégré entrent dans les critères de choix, cette voie est souvent la plus pertinente à explorer en premier.

Le PDS convient souvent aux acheteurs centrés sur l'actif résidentiel

Le PDS peut être le choix le plus naturel si la priorité est le bien résidentiel lui-même, dans le cadre d'un programme structuré. Il offre généralement une comparaison résidentielle plus claire, sans la dimension mixte qui est au cœur du Smart City.

Le G+2 est souvent la voie la plus directe pour les acheteurs d'appartements

Le G+2 peut convenir aux acheteurs qui recherchent une voie d'acquisition simple pour un appartement, sans nécessairement s'inscrire dans un cadre de programme. Il peut également être pertinent lorsque l'objectif de l'acheteur est avant tout la propriété, la résidence étant envisagée séparément plutôt que considérée comme une conséquence automatique de l'achat.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

Avant de signer le compromis de vente ou de verser un acompte de réservation, il est utile de clarifier cinq points essentiels : le type de bien exact, la place du permis de résidence dans les objectifs de l'acheteur, l'applicabilité de la règle des 85 % en MUR à la transaction, la probabilité que l'acte soit signé avant ou après le 1er juillet 2026, et la concordance entre les documents du programme et la voie légale mise en avant dans la communication commerciale. Ce sont souvent les points où le langage des brochures et la réalité juridique commencent à diverger, et qu'un notaire ou un conseiller juridique spécialisé aidera à clarifier.

Questions fréquentes

Un non-citoyen peut-il acheter via les trois dispositifs ?

Oui. Le Smart City et le PDS sont des voies basées sur des schémas, tandis que le G+2 s'applique aux appartements qualifiants en vertu de la loi sur la restriction de propriété des non-citoyens.

L'achat d'un appartement G+2 donne-t-il droit à un permis de résidence à l'île Maurice ?

Non. Un appartement G+2 peut être acheté selon son propre seuil d'entrée, mais l'éligibilité au permis de résidence reste conditionnée au seuil de USD 375 000.

La règle des 85 % en roupies mauriciennes s'applique-t-elle au G+2 ?

Non. La FAQ de l'EDB précise que les amendements de décembre 2024 ne s'appliquent pas aux ventes d'appartements dans le cadre du dispositif G+2.

Est-il possible d'acheter un terrain à l'île Maurice en tant que non-citoyen ?

Oui, dans le cadre du Smart City ou du PDS. C'est une voie distincte du G+2, qui est spécifiquement réservé aux appartements.

Quel est le moyen le plus simple pour un étranger d'acheter un appartement à l'île Maurice ?

Le G+2 est généralement la voie la plus directe lorsque l'objectif est un appartement qualifiant plutôt qu'un programme structuré.

La taxe de transfert foncier s'applique-t-elle aux trois dispositifs à partir de 2026 ?

Oui. À compter du 1er juillet 2026, une taxe de transfert foncier de 10 % s'applique aux transferts qualifiants en faveur de non-citoyens dans le cadre du Smart City, du PDS et du G+2.

Source

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif uniquement et reflètent la situation au moment de la publication. Les prix, seuils, dispositifs réglementaires (Smart City, PDS, G+2), règles de paiement, conditions d'éligibilité au permis de résidence, taux de change et dispositions fiscales mentionnés sont susceptibles de changer sans préavis. Il est conseillé aux lecteurs de vérifier toutes les informations auprès de professionnels qualifiés et des autorités compétentes avant toute décision d'achat. Allys et ses représentants déclinent toute responsabilité pour les erreurs, omissions ou changements survenant après la publication.