Budget 2025 et immobilier à l’île Maurice pour les non-citoyens

Le Budget 2025 concernant l’immobilier à l’île Maurice introduit plusieurs changements que les non-citoyens doivent intégrer avant d’acheter. À retenir surtout : un droit d’enregistrement de 10 % sur certains actes enregistrés à compter du 1er juillet 2026, une taxe de transfert de 10 % dans les cas visés, un cadre Smart City resserré après le 5 juin 2025 et la fin du remboursement de TVA au 30 juin 2025.

Le marché reste accessible aux non-citoyens dans les cadres autorisés. En revanche, le calendrier, la structure des paiements, les documents du projet et le coût global doivent désormais être vérifiés avec plus d’attention avant tout engagement.

Pour une lecture plus large des dynamiques de marché, des tendances de prix et des perspectives régionales qui encadrent ces changements, découvrez notre article Marché immobilier à l’île Maurice 2025-2026.

Les principales mesures à retenir avant d’acheter

un droit d'enregistrement de 10 % sur les actes concernés transférant un bien à un non-citoyen à compter du 1er juillet 2026
une taxe de transfert de 10 % dans les cas concernés à compter du 1er juillet 2026
des changements relatifs aux avantages Smart City pour les projets certifiés après le 5 juin 2025
la fin du remboursement de TVA au 30 juin 2025

Avant d’aller plus loin, il faut vérifier si le calendrier de la transaction, le statut du projet et le coût total restent cohérents une fois ces changements intégrés.

Droit d’enregistrement et taxe de transfert à partir du 1er juillet 2026

Le changement le plus clair concerne le droit d'enregistrement. La version révisée du Registration Duty Act prévoit que, pour un acte constatant un transfert à un non-citoyen à compter du 1er juillet 2026, dans les catégories résidentielles visées, le droit applicable est celui prévu au paragraphe K de la Partie I du First Schedule. Ce même First Schedule indique désormais que le paragraphe K est soumis à un taux de 10 %.

Le traitement applicable à la taxe de transfert a également été modifié. La version mise à jour du Land (Duties and Taxes) Act prévoit que lorsqu'un transfert est effectué à un non-citoyen à compter du 1er juillet 2026 dans les cas visés, le taux prévu à la Partie III du Seventh Schedule s'applique, et ce barème fixe une taxe de transfert de 10 %.

Pour les acheteurs, la conséquence pratique est simple : la date d'enregistrement de l'acte a désormais une incidence financière réelle, et non plus seulement administrative. Si une acquisition doit être enregistrée à compter du 1er juillet 2026, le traitement fiscal applicable devrait être confirmé avec le notaire avant la signature, en particulier lorsque la réservation, les étapes de construction et l'enregistrement définitif de l'acte s'étalent sur plusieurs périodes.

Ce qui change pour les Smart Cities après le 5 juin 2025

Les principaux avantages fiscaux liés aux Smart Cities ont été supprimés pour les projets ayant obtenu un Smart City Certificate et pour les développeurs ayant obtenu un certificat d’enregistrement après le 5 juin 2025, sous réserve du régime transitoire applicable et des mesures plus limitées maintenues dans certains cas précis. Parmi les principaux avantages concernés figurent :

l'exonération de TVA sur les bâtiments et infrastructures
l'exonération d'impôt sur le revenu pendant 8 ans sur les revenus immobiliers générés dans la Smart City
l'exonération de droits de douane sur certaines importations liées à la construction
l'exonération de droit d'enregistrement et de taxe de transfert sur certains transferts de terrains vers une société de Smart City
l'exonération de frais de morcellement
l'exonération de taxe de conversion des terres

Un régime transitoire reste prévu dans certains cas où le développement avait déjà commencé avant le 5 juin 2025. En pratique, il ne suffit donc plus de se fier à l’intitulé « Smart City » : il faut vérifier la date de certification du projet, son stade réel de développement et les avantages éventuellement encore applicables.

La fin du remboursement de TVA

Le remboursement de TVA sur la construction d’un bâtiment résidentiel ou sur l’achat d’un appartement ou d’une maison auprès d’un promoteur a pris fin le 30 juin 2025 et n’a pas été reconduit.

Pour les non-citoyens, ce point relève surtout du contexte fiscal général, le mécanisme visant en pratique les citoyens mauriciens ou leur conjoint sous conditions. Le coût réel de l’opération doit donc être évalué sans intégrer ce dispositif.

Les non-citoyens peuvent-ils toujours acheter à l’île Maurice

Oui. L’acquisition immobilière par des non-citoyens reste possible dans les cadres autorisés à l’île Maurice, notamment à travers certains programmes approuvés et certaines acquisitions d’appartements éligibles. Le Budget a modifié certains coûts et avantages fiscaux, mais il n’a pas fermé le marché.

Avant de s’engager, il faut d’abord vérifier le cadre juridique applicable, puis le bien lui-même. L’enjeu est de confirmer que l’acquisition s’inscrit dans la bonne voie réglementaire, au bon moment, avec un coût total cohérent une fois les droits, taxes et contraintes de conformité intégrés.

Autres règles à intégrer avant d’acheter

En plus des mesures budgétaires, les non-citoyens doivent également tenir compte des modifications réglementaires entrées en vigueur en décembre 2024. Dans le cadre des acquisitions concernées sous les programmes applicables :

les fonds doivent être transférés depuis l'étranger en devise forte
85 % du prix d'achat doivent être réglés en roupies mauriciennes
les 15 % restants peuvent être payés en devise étrangère ou en roupies mauriciennes
ces modifications s'appliquent depuis le 13 décembre 2024 aux nouvelles acquisitions concernées

Un achat immobilier à l’île Maurice ne doit donc plus être analysé uniquement sous l’angle du prix affiché. La structure du paiement, le traitement bancaire, le calendrier de signature et l’éligibilité du bien doivent être examinés ensemble.

Vérifications avant de signer

Avant de signer une réservation, un acte de vente ou tout autre document contractuel, un acheteur non-citoyen devrait vérifier les points suivants :

la voie d'acquisition applicable, afin de confirmer que le bien entre bien dans le cadre autorisé pour un non-citoyen
le calendrier d'enregistrement de l'acte, afin d'identifier les droits et taxes susceptibles de s'appliquer à cette date
le statut Smart City, lorsque cela est pertinent, y compris la date de certification et l'éventuel régime transitoire
la structure de paiement, notamment pour vérifier si la règle des 85 % en roupies mauriciennes s'applique
le coût total de l'acquisition, et non le seul prix de vente affiché
la documentation du projet, y compris le titre, les autorisations, les annexes, le calendrier prévu et la base juridique de la vente

Avant de signer, il faut confirmer le cadre d’acquisition applicable, le calendrier d’enregistrement, la structure de paiement et le traitement fiscal réellement applicable au projet visé.

Vous envisagez d'acheter un bien immobilier à l'île Maurice ?

Notre équipe peut vous aider à évaluer l’impact concret des derniers changements sur votre calendrier, votre transaction et le coût global de votre acquisition.

Découvrez nos biens | Contactez-nous

Foire aux questions

Les non-citoyens peuvent-ils toujours acheter à l’île Maurice ?

Oui. L’achat par des non-citoyens reste possible dans les cadres autorisés. Le Budget modifie surtout certains coûts et avantages fiscaux.

À partir de quand le nouveau droit d'enregistrement s'applique-t-il ?

À compter du 1er juillet 2026, pour les actes concernés enregistrés à cette date dans les cas visés par la loi, le taux applicable est de 10 %.

Tous les projets Smart City bénéficient-ils encore des anciens avantages ?

Non. Les projets certifiés et les développeurs enregistrés après le 5 juin 2025 ne bénéficient plus des anciens avantages supprimés, sous réserve du régime transitoire applicable à certains projets déjà engagés.

Le remboursement de TVA a-t-il pris fin ?

Oui. Le remboursement de TVA a pris fin le 30 juin 2025 et n’a pas été reconduit.

Sources

Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, financier ou d'investissement. Les règles applicables à l'acquisition d'un bien immobilier à l'île Maurice peuvent évoluer et leur application dépend de la structure de la transaction, du type de bien concerné et du calendrier retenu. Les acheteurs doivent confirmer la situation applicable à leur projet auprès de leur notaire et, si nécessaire, de leurs conseillers juridiques et fiscaux avant tout engagement.