Budget 2025 et immobilier à l’île Maurice pour les non-citoyens
Ce que le Budget 2025-2026 change pour l’achat immobilier des non-citoyens à l’île Maurice, entre fiscalité, calendrier et points à vérifier avant d’acheter.
Mis à jour en août 2026
Le Budget 2025 concernant l’immobilier à l’île Maurice avait introduit plusieurs changements importants pour les non-citoyens. Parmi les principales mesures figuraient un droit d’enregistrement de 10 % sur certains actes à compter du 1er juillet 2026, une taxe de transfert foncier de 10 % dans les cas visés, un cadre Smart City resserré après le 5 juin 2025 et la fin du remboursement de TVA au 30 juin 2025.
Le cadre fiscal a toutefois évolué depuis. La Finance Act 2026 a abrogé le régime plus large à 10 % côté acheteur ainsi que la disposition plus large introduite côté vendeur.
Dans le cadre général actuel, les droits d’enregistrement sont généralement de 5 % à la charge de l’acheteur et la taxe de transfert foncier de 5 % à la charge du vendeur, sous réserve des exonérations et dispositions particulières prévues par la loi.
Un droit additionnel distinct de 10 % subsiste néanmoins dans une situation beaucoup plus ciblée concernant certains biens résidentiels situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques et transférés à un non-citoyen dans le cadre de la voie d’acquisition concernée.
Le marché reste donc accessible aux non-citoyens dans les cadres autorisés, mais les mesures de 2025 doivent désormais être lues avec les changements apportés par la Finance Act 2026.
Pour une lecture plus large des dynamiques de marché, des tendances de prix et des perspectives régionales qui encadrent ces changements, découvrez notre article sur le marché immobilier à l’île Maurice 2025-2026.
Les principales mesures introduites en 2025
Le Budget 2025-2026 et la Finance Act 2025 avaient notamment introduit :
un droit d’enregistrement de 10 % sur certains transferts à des non-citoyens à compter du 1er juillet 2026 ;
une taxe de transfert foncier de 10 % dans les cas concernés à compter du 1er juillet 2026 ;
des changements relatifs aux avantages Smart City pour les projets certifiés après le 5 juin 2025 ;
la fin du remboursement de TVA au 30 juin 2025.
Les deux premières mesures ne correspondent plus au cadre général actuel, car elles ont ensuite été abrogées par la Finance Act 2026.
Les changements concernant les Smart Cities et la fin du remboursement de TVA restent, eux, pertinents pour les projets et transactions concernés.
Ce que la Finance Act 2025 avait prévu pour les droits et taxes
La Finance Act 2025 avait instauré un régime spécifique pour certains transferts de biens résidentiels à des non-citoyens.
Pour les actes concernés à compter du 1er juillet 2026, le Registration Duty Act renvoyait à un taux de 10 % prévu au paragraphe K de la première partie de la First Schedule.
Un régime plus large à 10 % avait également été introduit côté vendeur dans le Land (Duties and Taxes) Act pour certains transferts impliquant des non-citoyens.
À ce moment-là, la date d’enregistrement de l’acte avait donc pris une importance particulière dans le calcul des coûts de la transaction.
Ce que la Finance Act 2026 a changé
La Finance Act 2026 a ensuite modifié ce cadre.
Elle a abrogé la disposition spécifique du Registration Duty Act qui instaurait le régime plus large applicable aux transferts à des non-citoyens ainsi que le paragraphe K qui fixait le taux de 10 %. Elle a également abrogé la disposition plus large introduite côté vendeur.
Dans le cadre général actuel :
les droits d’enregistrement sont généralement de 5 % côté acheteur ;
la taxe de transfert foncier est généralement de 5 % côté vendeur ;
sous réserve des exonérations et dispositions particulières applicables.
Il ne s’agit donc pas simplement d’un taux ramené de 10 % à 5 %. Le régime spécial plus large introduit en 2025 a lui-même été abrogé.
La Finance Act 2026 a toutefois créé un droit additionnel distinct de 10 % pour certains transferts à un non-citoyen de biens résidentiels situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques, dans le cadre de la voie d’acquisition G+2 concernée.
Ce droit additionnel est payable par le cédant, c’est-à-dire le vendeur. Il ne s’agit pas d’un droit d’enregistrement de 10 % à la charge de l’acheteur étranger.
Une disposition transitoire est également prévue pour certains accords de prévente conclus avant le 19 juin 2026 et établis et signés devant notaire.
Ce qui change pour les Smart Cities après le 5 juin 2025
Les principaux avantages fiscaux liés aux Smart Cities ont été supprimés pour les projets ayant obtenu un Smart City Certificate et pour les développeurs ayant obtenu un certificat d’enregistrement après le 5 juin 2025, sous réserve du régime transitoire applicable et des mesures plus limitées maintenues dans certains cas précis.
Parmi les principaux avantages concernés figurent :
l’exonération de TVA sur les bâtiments et infrastructures ;
l’exonération d’impôt sur le revenu pendant 8 ans sur certains revenus immobiliers générés dans la Smart City ;
l’exonération de droits de douane sur certaines importations liées à la construction ;
certaines exonérations de droits d’enregistrement et de taxe de transfert ;
l’exonération de frais de morcellement ;
l’exonération de taxe de conversion des terres.
Un régime transitoire reste prévu dans certains cas où le développement avait déjà commencé avant le 5 juin 2025.
En pratique, il ne suffit donc pas de se fier à l’intitulé « Smart City ». Il faut vérifier la date de certification du projet, son stade réel de développement et les avantages éventuellement encore applicables.
Pour mieux comprendre ce cadre, consultez notre article sur l’achat dans une Smart City à l’île Maurice.
La fin du remboursement de TVA
Le remboursement de TVA sur la construction d’un bâtiment résidentiel ou sur l’achat d’un appartement ou d’une maison auprès d’un promoteur a pris fin le 30 juin 2025 et n’a pas été reconduit.
Pour les non-citoyens, ce point relève surtout du contexte fiscal général, le mécanisme visant en pratique les citoyens mauriciens ou leur conjoint sous conditions.
Le coût réel de l’opération doit donc être évalué sans intégrer cet ancien dispositif.
Les non-citoyens peuvent-ils toujours acheter à l’île Maurice
Oui.
L’acquisition immobilière par des non-citoyens reste possible dans les cadres autorisés à l’île Maurice, notamment à travers certains programmes approuvés et certaines acquisitions d’appartements éligibles.
Les modifications fiscales intervenues depuis 2025 n’ont pas fermé le marché aux acheteurs étrangers.
Avant de s’engager, il faut toutefois vérifier le cadre juridique applicable au bien, les autorisations nécessaires, la fiscalité actuelle et le coût total de la transaction.
Autres règles à intégrer avant d’acheter
En plus des mesures fiscales, les non-citoyens doivent tenir compte des modifications réglementaires entrées en vigueur en décembre 2024.
Pour les premières ventes concernées sous IRS, RES, IHS, PDS et Smart City Scheme :
les fonds concernés doivent être transférés depuis l’étranger en devise étrangère librement convertible ;
85 % du prix d’achat sont payés au promoteur en roupies mauriciennes ;
les 15 % restants peuvent être payés en devise étrangère librement convertible ou en roupies mauriciennes.
L’EDB précise que ces amendements concernent les premières ventes relevant des régimes visés. Ils ne s’appliquent pas aux reventes ni aux acquisitions d’appartements G+2.
Ces modalités de paiement sont distinctes des droits d’enregistrement et de la taxe de transfert foncier.
Vérifications avant de signer
Avant de signer une réservation, un acte de vente ou tout autre document contractuel, un acheteur non-citoyen devrait vérifier :
la voie d’acquisition applicable ;
les droits d’enregistrement actuellement applicables à la transaction ;
le traitement fiscal côté vendeur ;
le statut Smart City lorsque cela est pertinent ;
la structure de paiement et l’éventuelle application de la règle des 85 % en roupies mauriciennes ;
le coût total de l’acquisition ;
la documentation du projet, notamment le titre, les autorisations et le calendrier prévu.
Les estimations réalisées sous le régime fiscal de 2025 doivent être actualisées avant tout engagement.
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Foire aux questions
Les non-citoyens peuvent-ils toujours acheter à l’île Maurice ?
Oui. L’achat reste possible dans les cadres autorisés. Les changements fiscaux n’ont pas fermé le marché aux acheteurs étrangers.
Le droit d’enregistrement de 10 % introduit en 2025 s’applique-t-il encore ?
Non, pas comme règle générale actuelle.
Le régime plus large à 10 % introduit par la Finance Act 2025 pour certains transferts à des non-citoyens a été abrogé par la Finance Act 2026.
Dans le cadre général actuel, les droits d’enregistrement sont généralement de 5 % côté acheteur, sous réserve des exonérations et dispositions particulières.
Un droit de 10 % existe-t-il encore ?
Oui, mais dans un cas beaucoup plus limité.
Un droit additionnel distinct de 10 % peut s’appliquer au vendeur de certains biens résidentiels situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques et transférés à un non-citoyen dans le cadre de la voie concernée.
Tous les projets Smart City bénéficient-ils encore des anciens avantages ?
Non. Les projets certifiés et les développeurs enregistrés après le 5 juin 2025 ne bénéficient plus des anciens avantages supprimés, sous réserve du régime transitoire applicable à certains projets déjà engagés.
Le remboursement de TVA a-t-il pris fin ?
Oui. Le remboursement de TVA a pris fin le 30 juin 2025 et n’a pas été reconduit.
Sources
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et reflète le cadre légal et réglementaire vérifié en août 2026. Les règles applicables à l'acquisition d'un bien immobilier à l'île Maurice, notamment les droits d’enregistrement, la taxe de transfert foncier, les droits additionnels, les règles de paiement et les conditions propres aux Smart Cities, peuvent évoluer ou dépendre de la transaction. Les acheteurs doivent confirmer la situation applicable à leur projet auprès de leur notaire et, si nécessaire, de leurs conseillers juridiques, fiscaux, bancaires et des autorités compétentes avant tout engagement.
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