Marché immobilier à l’île Maurice 2025-2026
Marché immobilier à l’île Maurice 2025-2026 : découvrez l’évolution des prix, les effets du Budget 2025, les dynamiques régionales et les perspectives du marché pour les acheteurs locaux et étrangers.
Mis à jour en août 2026
Le marché immobilier à l’île Maurice entre en 2025-2026 dans une phase plus sélective. Après plusieurs années de forte hausse, le cadre fiscal a évolué pour certains acheteurs étrangers, tandis que les zones les plus recherchées continuent d’être soutenues par une offre limitée et une demande qui ne disparaît pas.
Le sujet n’est donc plus seulement de savoir si le marché reste attractif, mais dans quelles régions, à quelles conditions et avec quel niveau d’exigence. Le nord et l’ouest conservent un rôle moteur, le centre reste pertinent pour les acheteurs qui recherchent davantage de valeur et de praticité, tandis que l’est et le sud continuent d’attirer une demande plus ciblée.
Un marché en forte progression jusqu’en 2025
Les prix résidentiels ont poursuivi leur hausse jusqu’au premier semestre 2025. Dans son Financial Stability Report de décembre 2025, la Banque de Maurice indique que le Residential Property Price Index a atteint 247,8 en juin 2025, soit une hausse annuelle de 25,8 %. La Banque relie cette dynamique à des tensions entre l’offre et la demande, à l’attractivité du marché pour les étrangers et à l’anticipation de changements fiscaux.
Cela ne signifie pas que toutes les régions évoluent au même rythme, ni que tous les biens se valorisent de manière identique. En revanche, le marché mauricien reste porté par une logique claire : les emplacements établis, les projets crédibles et les biens bien positionnés conservent un avantage.
Fiscalité 2025-2026 pour les acheteurs étrangers
La Finance Act 2025 avait introduit un changement important dans le coût de certaines transactions impliquant des non-citoyens à compter du 1er juillet 2026.
Pour comprendre le contexte dans lequel ces mesures avaient été adoptées, consultez notre article sur le Budget 2025 et l’immobilier à l’île Maurice pour les non-citoyens.
Ce que la Finance Act 2025 avait introduit
La Finance Act 2025 avait instauré un régime plus large de droits d’enregistrement à 10 % pour certains transferts de biens résidentiels à des non-citoyens à compter du 1er juillet 2026.
Un traitement plus large à 10 % avait également été introduit côté vendeur pour certaines transactions concernées.
Ces mesures avaient alors renforcé l’attention portée au coût total d’acquisition et aux conditions de revente.
Ce que la Finance Act 2026 a changé
La Finance Act 2026 a ensuite abrogé ces dispositions plus larges.
Dans le cadre général actuel :
les droits d’enregistrement sont généralement de 5 % côté acheteur ;
la taxe de transfert foncier est généralement de 5 % côté vendeur ;
sous réserve des exonérations et dispositions particulières applicables à la transaction.
Il ne s’agit donc pas simplement d’un taux ramené de 10 % à 5 %. Le régime spécifique plus large introduit en 2025 a lui-même été abrogé.
Un droit additionnel distinct de 10 % subsiste toutefois dans un cas beaucoup plus ciblé concernant certains biens résidentiels situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques et transférés à un non-citoyen dans le cadre de la voie d’acquisition concernée.
Pour une explication plus détaillée, consultez notre article sur les droits d’enregistrement à Maurice pour les acheteurs étrangers.
Smart City et fin de certains avantages fiscaux
Le Budget 2025-2026 a également réduit plusieurs avantages fiscaux liés au programme Smart City.
Les projets ayant obtenu leur Smart City Certificate après le 5 juin 2025 ne bénéficient plus des principales exonérations antérieurement accordées, sous réserve des dispositions transitoires applicables à certains projets déjà engagés.
Cette évolution ne remet pas en cause l’intérêt des Smart Cities déjà bien positionnées, mais elle change l’environnement dans lequel les nouveaux projets sont évalués. Les acheteurs deviennent plus attentifs à la qualité réelle du produit, à sa localisation et à la solidité du promoteur.
Une offre toujours contrainte en 2025
Le marché ne fonctionne pas uniquement sous l’effet de la demande. La rareté de l’offre dans les zones les plus recherchées reste un facteur central.
La Banque de Maurice souligne que les pressions entre offre et demande ont été un moteur important de la hausse des prix ces dernières années. Cette tension aide à comprendre pourquoi les emplacements établis résistent mieux et pourquoi les baisses généralisées restent peu probables à court terme.
Dans la pratique, cela favorise les biens immédiatement lisibles pour le marché : projets livrés ou bien avancés, résidences bien situées, produits cohérents en prix et biens capables de rassurer sur la revente.
À l’inverse, les acheteurs se montrent plus prudents face aux programmes moins clairs, aux délais incertains ou aux prix devenus difficiles à justifier.
Perspectives régionales pour 2026
Toutes les zones ne répondent pas à la même logique. À l’île Maurice, la géographie du marché reste déterminante, car elle influence à la fois le style de vie, la profondeur de la demande, la stratégie locative et la facilité de revente.
Le Nord
Le nord reste l’un des pôles les plus liquides du marché mauricien. Grand Baie, Pereybere, Trou aux Biches, Pointe aux Canonniers, Mont Choisy, Bain Boeuf et Cap Malheureux concentrent une combinaison particulièrement recherchée : infrastructures établies, proximité des plages, écoles internationales, services médicaux et forte visibilité locative.
Pour les acheteurs qui veulent un marché actif et une meilleure facilité de revente, le nord reste une référence.
Pour en savoir davantage sur cette région, consultez notre article sur l’immobilier dans le nord de l’île Maurice.
L’Ouest
La côte ouest, notamment Tamarin et Black River, conserve un positionnement très solide. Elle attire des acheteurs qui recherchent un équilibre entre cadre de vie, environnement plus aéré, qualité des services et demande locative régulière.
En 2026, l’intérêt devrait rester concentré sur les biens bien placés, cohérents en prix, offrant de vraies qualités de localisation plutôt que sur les produits simplement portés par un discours commercial.
Si l’ouest fait partie des régions que vous envisagez, notre article sur l’immobilier sur la côte ouest de l’île Maurice vous aidera à mieux cerner ses spécificités.
Le Centre
Le centre reste une zone pertinente pour ceux qui privilégient la praticité, la stabilité locative et une logique de valeur.
La proximité d’Ebène, de Moka, des grands employeurs, des écoles et des services soutient une demande plus résidentielle que balnéaire.
Pour certains investisseurs et pour de nombreux acheteurs mauriciens, le centre garde un avantage clair : il permet de viser l’usage quotidien et la continuité locative sans supporter la prime du littoral.
Si vous souhaitez approfondir cette zone, notre article sur l’immobilier sur le plateau central de l’île Maurice peut également vous éclairer.
L’Est
L’est reste un marché plus sélectif, davantage orienté vers le style de vie, la tranquillité et les grands environnements naturels.
Belle Mare, Poste Lafayette, Roches Noires, Palmar, Beau Champ, Pointe d’Esny ou Blue Bay répondent à une demande qui accepte davantage de distance par rapport aux commodités quotidiennes en échange d’un cadre plus exclusif.
Le rythme de revente y est généralement moins rapide que dans le nord ou l’ouest, mais la clientèle y est souvent plus ciblée.
Si l’est correspond davantage à ce que vous recherchez, notre article sur l’immobilier sur la côte est de l’île Maurice vous permettra d’en comprendre les spécificités.
Le Sud
Le sud conserve un profil de niche. Il séduit des acheteurs sensibles à l’espace, à la faible densité et au caractère plus préservé des paysages.
Les opportunités accessibles aux étrangers y sont plus limitées et l’éloignement des grands pôles de services reste un paramètre important.
Cette zone convient davantage à ceux qui privilégient l’intimité et la projection à long terme qu’une logique locative intense.
Si vous souhaitez explorer cette partie de l’île plus en détail, notre article sur l’immobilier dans le sud de l’île Maurice vous aidera à mieux cerner son positionnement.
Prévisions pour 2026
Le scénario le plus crédible reste celui d’un marché plus sélectif que baissier.
La Banque de Maurice indique que le retrait de certains avantages fiscaux et le durcissement du contexte budgétaire peuvent contribuer à une modération de la progression des prix.
Cela plaide davantage pour un ralentissement du rythme de hausse que pour une correction généralisée, tant que l’offre reste contrainte dans les emplacements les plus recherchés.
La suppression du régime fiscal élargi à 10 % modifie toutefois l’une des hypothèses qui pesaient sur les décisions des acheteurs étrangers. Ceux-ci n’ont plus à intégrer ce régime comme cadre général actuel, même si la fiscalité, les coûts de transaction et le choix de la voie d’acquisition restent des points essentiels.
Les marchés établis devraient continuer à mieux résister que les localisations secondaires ou les projets surévalués. Le nord et l’ouest gardent un avantage structurel, le centre reste défensif et utile pour une logique de valeur, tandis que l’est et le sud conservent une attractivité plus ciblée.
Points clés pour investir à l’île Maurice en 2026
Pour les acheteurs étrangers
Il faut raisonner en coût total d’acquisition, pas seulement en prix affiché.
Le cadre général actuel repose à nouveau sur des droits d’enregistrement de 5 % côté acheteur, sous réserve des dispositions propres à chaque transaction. Les biens les plus rassurants restent ceux qui combinent bon emplacement, projet crédible, vraie demande et bonne lisibilité à la revente.
Pour les investisseurs
Le bon choix dépend moins d’une promesse abstraite de rendement que de l’adéquation entre type de bien, région et stratégie.
Le centre reste pertinent pour une logique de stabilité locative à long terme. Le nord et l’ouest restent les zones les plus fortes pour les biens côtiers bien positionnés, à condition que le prix d’entrée reste cohérent avec les fondamentaux du marché.
Pour les acheteurs mauriciens
Le marché local reste actif, mais la hausse des prix a renforcé les arbitrages.
Les régions centrales continuent d’offrir une lecture plus accessible pour les propriétaires occupants et pour les ménages qui privilégient la proximité du travail, des écoles et des services.
Dans ce contexte, la valeur d’usage redevient un critère aussi important que la perspective d’appréciation.
Foire aux questions
Les prix immobiliers baissent-ils à l’île Maurice ?
Non, pas à ce stade. Les données officielles de la Banque de Maurice montrent encore une hausse marquée au premier semestre 2025, même si le marché devient plus sélectif et la progression des prix peut se modérer.
Quels droits et taxes s’appliquent aux non-citoyens en 2026 ?
Dans le cadre général actuel, les droits d’enregistrement sont généralement de 5 % côté acheteur et la taxe de transfert foncier de 5 % côté vendeur, sous réserve des exonérations et dispositions particulières.
Le régime plus large à 10 % introduit par la Finance Act 2025 a été abrogé par la Finance Act 2026.
Quels programmes permettent aux étrangers d’acheter à l’île Maurice ?
Les non-citoyens peuvent acheter dans le cadre des schémas approuvés, notamment le PDS, certaines Smart Cities, l’IHS et les appartements G+2 éligibles selon le cadre applicable.
Quelles sont les perspectives du marché immobilier mauricien en 2026 ?
Le marché devrait rester solide mais plus exigeant. Les emplacements établis, les projets crédibles et les biens cohérents en prix devraient continuer à mieux se défendre que les produits plus fragiles ou moins lisibles.
Ce qu’il faut retenir
Le marché immobilier à l’île Maurice n’entre pas dans une phase de rupture, mais dans une phase de tri plus net.
Le Budget 2025-2026 et la fin de certains avantages ont rendu le marché plus attentif à la qualité réelle des actifs. La Finance Act 2026 a toutefois supprimé le régime fiscal élargi à 10 % qui devait peser plus largement sur certaines transactions impliquant des non-citoyens.
Pour les acheteurs capables de raisonner sur le long terme, de bien choisir leur zone et d’intégrer le cadre actuel des coûts, Maurice conserve des atouts solides.
En 2026, la différence se joue moins sur l’euphorie du marché que sur la capacité à acheter juste, au bon endroit et avec les bons critères.
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Sources
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et reflète le cadre légal, fiscal et réglementaire vérifié en août 2026. Les données de marché, les prix, les droits d’enregistrement, la taxe de transfert foncier, les droits additionnels et les règles d’acquisition peuvent évoluer. Une vérification adaptée à la transaction et un avis professionnel auprès du notaire, des conseillers concernés et des autorités compétentes restent recommandés avant toute décision d’achat ou d’investissement.
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