S’installer à Maurice depuis la France et acheter un bien immobilier en 2026

S’installer à Maurice depuis la France et acheter un bien immobilier demande plus qu’un simple choix de logement. Les acheteurs français doivent coordonner l’éligibilité du bien, la résidence, la fiscalité, la banque, la scolarité, la santé et la transition pratique entre les deux pays.

Le bien doit correspondre à la fois au cadre légal d’acquisition et à la vie qui suivra. Une installation durable n’implique pas les mêmes choix qu’une résidence secondaire, un séjour partagé entre les deux pays ou un investissement locatif.

Définir le projet d’installation avant de choisir un bien

Avant de commencer les recherches, l’acheteur doit préciser s’il souhaite vivre à Maurice à l’année, partager son temps avec la France, préparer sa retraite, travailler à distance, exercer une activité ou acheter principalement pour investir. Cette décision influence le permis de résidence, le type de bien, la localisation, le financement et les documents à préparer.

L’achat immobilier n’est pas obligatoire pour tous les séjours prolongés. Le Premium Visa, le permis pour retraité non-citoyen ou un Occupation Permit peuvent être plus adaptés à certains profils. Le projet immobilier et le statut de séjour doivent donc être étudiés ensemble.

Vérifier que le bien est accessible à l’acheteur

Un ressortissant français qui ne possède pas également la nationalité mauricienne est considéré comme non-citoyen pour l’acquisition immobilière. Il ne peut pas acheter librement tous les biens résidentiels et doit passer par un cadre autorisé ou obtenir l’approbation nécessaire.

Les principales voies réglementées comprennent le PDS, la Smart City, l’IHS, les anciens projets IRS et RES, ainsi que certains appartements situés dans des immeubles d’au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée sous le régime G+2. Chaque voie présente ses propres règles d’autorisation, d’usage et de résidence.

Avant de s’engager, il faut confirmer :

• que le bien est légalement accessible à un non-citoyen

• le dispositif d’acquisition et la procédure d’approbation

• si le bien peut soutenir une demande de résidence

• les documents requis avant la réservation et la signature

• le calendrier de paiement, d’approbation et d’enregistrement

Pour comparer les principales voies, consultez notre article sur les programmes immobiliers à l’île Maurice pour les acheteurs étrangers.

Distinguer permis de résidence et résidence fiscale

Un séjour touristique ne donne pas le droit de s’installer durablement. Une acquisition qualifiante dans un cadre approuvé peut permettre d’obtenir un permis de résidence lorsque les conditions sont remplies, généralement avec un prix d’au moins 375 000 USD. Le permis reste lié à la détention du bien qualifiant.

Tous les biens ouverts aux étrangers ne donnent pas accès à la résidence. De plus, un permis de résidence ne rend pas automatiquement son titulaire résident fiscal à Maurice. La résidence fiscale mauricienne répond à des critères distincts, notamment le domicile, une présence d’au moins 183 jours au cours d’une année fiscale ou un total d’au moins 270 jours sur cette année et les deux années précédentes.

L’acheteur doit vérifier le statut adapté, les personnes à charge pouvant être incluses et le moment de la demande avant de considérer le bien comme la base de l’installation familiale.

Préparer le départ fiscal de France

Quitter la France ne met pas automatiquement fin à la résidence fiscale française ni à toutes les obligations déclaratives. L’administration examine notamment le foyer, le lieu de séjour principal, l’activité professionnelle principale et le centre des intérêts économiques. Si les deux pays peuvent considérer la personne comme résidente, la convention fiscale France–Maurice doit être appliquée à la situation réelle.

L’année suivant le départ, le contribuable doit signaler son changement d’adresse et déposer les déclarations correspondant à l’année du transfert. Les revenus de source française, notamment les loyers provenant d’un bien situé en France, peuvent rester imposables en France sous réserve de la convention.

Le patrimoine immobilier conservé en France peut aussi rester soumis à l’IFI lorsque sa valeur nette taxable dépasse 1,3 million EUR. Certains détenteurs de titres doivent également examiner l’exit tax s’ils ont été résidents fiscaux français pendant au moins six des dix années précédentes et atteignent les seuils de participation ou de valeur, notamment 800 000 EUR.

La résidence fiscale, les biens français, les pensions, les participations dans des sociétés et la succession doivent donc être étudiés avant le départ, et non après l’achat.

Préparer la banque, les devises et les frais d’acquisition

Les banques mauriciennes, le notaire et les professionnels réglementés doivent vérifier l’identité de l’acheteur, l’origine des fonds et la structure de l’opération. Le dossier peut comprendre les passeports, justificatifs de domicile, relevés bancaires, preuves de revenus, vente d’actifs, héritage, documents de société et pièces nécessaires à l’autorisation d’acquisition.

Pour les nouvelles acquisitions sous IRS, RES, IHS, PDS et Smart City, les règles applicables depuis le 13 décembre 2024 imposent un transfert des fonds depuis l’étranger en devise librement convertible, avec 85 % du prix versé au promoteur en roupies mauriciennes. Les 15 % restants peuvent être réglés en devise ou en roupies. Cette règle ne s’applique pas de la même manière aux acquisitions G+2.

Le Registration Duty Act actuellement en vigueur prévoit un droit d’enregistrement de 10 % pour les transferts concernés à des non-citoyens lorsque l’acte est enregistré à partir du 1er juillet 2026. Le Budget 2026–2027 a annoncé une nouvelle révision des droits et taxes applicables aux programmes EDB. Le Finance Bill 2026 a été présenté au Parlement en juillet 2026 mais n’était pas encore promulgué au moment de cette vérification. Le notaire doit donc confirmer le taux en vigueur et le coût total immédiatement avant l’engagement.

Choisir une région adaptée à la vie quotidienne

La localisation doit être évaluée à partir des habitudes réelles, et pas seulement d’une impression de vacances. Le Nord offre de nombreux services côtiers, commerces et une communauté internationale bien établie. L’Ouest attire souvent les familles et les profils actifs, tandis que le Plateau Central peut être plus pratique pour les écoles, les soins, les bureaux et les trajets à l’année.

L’école, le travail, les déplacements vers l’aéroport, les besoins de santé, la mise en location éventuelle et le temps réellement passé à Maurice doivent guider la sélection. Un bien séduisant lors d’un séjour peut devenir moins pratique lorsque les trajets scolaires et professionnels sont pris en compte.

Les familles peuvent d’abord comparer les principales écoles internationales à Maurice.

Pour les aspects plus larges de l’installation, consultez notre article sur la vie à Maurice pour les expatriés en 2026.

Notre analyse des meilleures régions pour acheter à Maurice permet aussi de comparer les principaux secteurs selon le profil de l’acheteur.

Ce qu’un acheteur français doit confirmer avant de signer

• le dispositif d’acquisition et l’éligibilité de l’acheteur

• la compatibilité du bien avec l’objectif de résidence

• l’analyse de la résidence fiscale française et mauricienne

• le traitement des revenus français, de l’immobilier, de l’IFI et de l’éventuelle exit tax

• le dossier d’origine des fonds et les règles de paiement en devises

• le droit d’enregistrement en vigueur et le coût total d’acquisition

• les besoins de scolarité, de santé, de travail et de déplacement

• l’adéquation de la région à la vie quotidienne et au projet locatif

Ces vérifications relient le choix immobilier à la stratégie d’installation et limitent le risque de découvrir une incompatibilité juridique, fiscale ou pratique après la réservation.

Foire aux questions

Un Français peut-il acheter un bien immobilier à Maurice ?

Oui. Un Français qui n’est pas également citoyen mauricien peut acheter dans un cadre autorisé ou avec l’approbation requise. Tous les biens résidentiels ne sont pas ouverts aux non-citoyens.

L’achat immobilier peut-il donner droit à un permis de résidence ?

Oui, lorsque le bien relève d’un dispositif qualifiant et respecte les conditions applicables, généralement avec un prix d’au moins 375 000 USD. La résidence n’est pas automatique pour tous les biens accessibles aux étrangers.

Un permis de résidence rend-il automatiquement résident fiscal à Maurice ?

Non. Le statut d’immigration et la résidence fiscale sont distincts. La résidence fiscale dépend notamment du domicile, du temps de présence et, si nécessaire, de la convention France–Maurice.

Quelles obligations fiscales françaises peuvent continuer après le départ ?

Les revenus de source française, les taxes attachées aux biens conservés et l’IFI sur un patrimoine immobilier français qualifiant peuvent continuer. Certains actionnaires doivent aussi vérifier l’exit tax avant le transfert.

Construire un projet d’installation coordonné

S’installer à Maurice depuis la France et acheter un bien immobilier peut réunir nouveau mode de vie, résidence et projet patrimonial. Les projets les plus solides alignent le dispositif d’acquisition, le statut de résidence, le départ fiscal de France, le dossier bancaire et la localisation avant la signature.

Le choix du logement compte, mais la qualité de l’installation dépend tout autant de la préparation juridique, financière et pratique qui l’entoure.

Vous préparez votre installation à Maurice ?

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Sources

• Laws of Mauritius, Registration Duty Act, Version 9 (anglais)

• Economic Development Board Mauritius, Amendments to IRS, RES, IHS, PDS and SCS Regulations (anglais)

• Mauritius National Assembly, Annex to the Budget Speech 2026–2027 (anglais)

• Mauritius National Assembly, Finance Bill 2026 (anglais)

• Residency Mauritius, Property Development Scheme (anglais)

• Mauritius Revenue Authority, Foreign Income and Individual Residence (anglais)

• Mauritius Revenue Authority, Convention fiscale France–Maurice (français et anglais)

• impots.gouv.fr, Départ à l’étranger et déclarations (français)

• impots.gouv.fr, Revenus de source française des non-résidents (français)

• impots.gouv.fr, Impôt sur la fortune immobilière 2026 (français)

• impots.gouv.fr, Exit tax (français)

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif uniquement et reflètent la situation au moment de la publication. L’éligibilité immobilière, les droits d’enregistrement, les règles de paiement, les conditions de résidence, les critères de résidence fiscale, les obligations françaises, les admissions scolaires, les exigences bancaires et les procédures de relocation peuvent évoluer ou varier selon la situation de l’acheteur. Il est recommandé de vérifier les points importants auprès du notaire et de conseillers juridiques, fiscaux, financiers et en immigration qualifiés avant toute décision d’achat ou d’installation.